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实际楼面价9000以上,常州未来楼市又有一场轩然大波?

易房无忧 2017-08-25 20:35:07

2017下半年的常州房产市场,在限售、限价不断深化发展的政策下,市场更是诡谲多变。往往是今天这个盘说下期要开精装了,明天又说还是改为毛坯。那些在路上的购房者们,这个市场变化你是否清楚,购房又会有面临哪些变化呢?

我们先来说说,过去的大半年里,常州楼市发生了哪些重大变化?

1、房价稳步上涨、库存日渐空虚

大家都知道,常州房价是从2016年8月下旬开始上涨的,11月常州市商品住宅均价达到9000元/㎡,自2017年3月突破万元后,始终维持在万元以上,其中5月和7月均价超过了11000元/㎡。二手房价也是水涨船高,截止2017年7月底,常州市区二手房挂牌均价为11974元/㎡,不少小区一二手房价格倒挂现象严重。

房价上涨,楼市成交红火,导致常州市内商品住宅库存持续下降。截止2017年7月底,常州市区商品住宅库存仅149万㎡,去化周期仅2.8个月。

2、精装产品数量加大,品牌房企增多

2016年全年,常州市区精装房成交55万㎡,而今年1-7月成交量超46万㎡,精装房成交量明显上升。且市场上后续还有不少精装产品待上市,比如说景瑞天玺、运河天地等。

随着常州的升温以及预期的持续看涨,品牌房企都看好这个沪宁线上的价格洼地,蜂拥而至。现在的常州土地市场,本地的中小规模房企正在出局,即将成为大牌房企的战场。未来强者恒强的局面将持续长久上演。

3、政策收紧,买房门槛不断增加

4月常州出台九条细则,楼市调控政策升级。新购商品住房(含二手房)的,产权证需满2年才可以交易,常州成为江苏对限卖进行规定的城市;公积金购买二套住房贷款首付也由30%提高到50%。据悉,目前首套房利率上浮10%,中农工建交等银行已开始实行。

4、市区6月迎来首轮土拍,下半年或土拍密集

阔别三年半,常州市区上半年6月迎来首轮土拍,四宗商住地块均遭遇熔断,楼面价达7K,8月钟楼区丁香路、中吴大道东南侧地块迎来竞价,9遭遇熔断,拉开二轮土拍的序幕。年初,常州市区规划推出重点地块达37宗,目前看来,尚有大批地块或在下半年、明年集中推出。

接下来,我们来说说,接下来的四个月,常州楼市又将发生哪些重大变化?

新房方面:卖方市场主导,下半年入市项目增多

进入78月淡季,楼市降温,案场暖场的活动多了,售楼员的推销电话又上线了,开发商的抢人抢客又起了苗头,这些点滴变化都反应着近阶段常州新房市场的变化。8月的第二波土拍9遭遇熔断,近7.5K的楼面价是不是预示着下半年的又一场轩然大波?

1、逐步夯实房价,普通人买房门槛越发提高

随着2017年下半年纯新盘项目的不断入市开售,以及老盘新推各种活动的推进,2016年涨起来的主城区房价会逐步夯实。

与此同时,常州楼市沦为卖方主导,买房人不再“挑食”,变得饥渴起来,银行贷款利率收紧,大部分银行不止停止了折扣,还上调了首次贷款的利率,基准利率都变成了奢望。放款时间变得遥遥无期,热门楼盘供不应求,拿到销许之后就低调暗开,或是明确要求全款支付者优先、公积金贷款者不予接受等。买房人会逐渐适应,这已经不是曾经熟悉的常州楼市了,买房人的地位变得越来越卑微。

2、政府限价,开发商逐利,下半年入市项目多少是关键点

据悉,常州楼市会有不少项目选择在11月入市,在上半年6月土拍崭露头角的无锡金科、徐州美的都有可能于下半年推出。此外还有碧桂园、恒大、运河天地、嘉宏蔚蓝天地等项目。和之前相比,下半年新盘明显增多;若能够顺利入市开售,购房者可选择的空间将明显增大。

开发商受制于政府限价,同时又想利益化,备案价是个坎儿,高售价通不过,低售价不甘心,拿预售证就成了问题。这也是很多新项目面市却迟迟未能开售的一个重要原因。

土地拍的再多,入市的项目再多,没有一次性拿出来足够多可以卖的房子,很难有效解决现存市场供求的矛盾。因此,2017下半年,是否有足够多的项目集中开售是关键所在。

3、二手房市场变化:二手房房价高于新房,房源出货少

二手房不同于新房,不受政府备案价格影响,比较符合市场规律,受供求关系影响较大;供大于求,价格就下降;供小于求,价格就上涨。

目前,常州二手房房价要高于新房价格,不少板块的一二手房价格倒挂现象很严重,由于新房价格被限,远远低于二手房价格,有的新房价格竟然比二手房便宜超过1000元/㎡。

进入夏季以来,常州二手房成交量有所下降,真正出货的房源不多,小户型还是比较紧俏的。二手房的价格相信会持平并且略微上涨的趋势,目前、地铁房,商圈附近的房源更受到买房人的追捧。由于新房在售的项目比较少,价格依然坚挺,二手房市场还有一定的火热期。房东观望情绪也比较浓厚,惜售情况严重。

4、购房者:观望者居多,买房趋于理性

新房买不到,二手房的价高货少,政府严控楼市,市场改变,购房者随之也改变。

购房者更加趋于理性,开始关注楼盘本身,少了些许盲目性,关注楼盘地理位置,价格,物业等因素。同时,因限售、利率上浮等政策,部分购房需求被压制,购房者更加珍惜自己的名额,在选择房源出手的时候,更加谨慎,持观望态度的人明显增多。

来源:常州论坛


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