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房价不能超过20年的租金,超过部分就是泡沫,为什么?

易房无忧 2017-08-27 12:43:26

20年房租回本,换个角度理解,就是一套房产每年的回报至少应该是5%,这样才是比较合理的回报。

什么是5%?只能说这也是业界大致认可的一个标准。房产投资的回报,必定要比无风险利率高——毕竟投资房产肯定是有风险的,有风险就必须要求有风险溢价。公认的无风险利率,是国债,目前美国的国债利率是2.25%左右,它的2倍正好是5%;中国目前10年期国债率为3.6%。

这还只是全款投资房产要求的标准,如果考虑按揭,要求的房租回报要更高。比如,按照50%的首付比例,贷款利率5%计算,那么要实现5%的纯(即扣除利息成本),那么房租的应当是7.5%。

为什么说超出合理的房租回报水平就是泡沫?因为所有的资产,其最终的价值取决于实际需要这件商品的消费者愿意给出的价格,说到房产,其实最终价格取决于刚需的购买力。而房租水平就恰恰最能反映刚需购买力。

设想一个场景:

如果房租很高,比如一年10%,那就说明房租太高,刚需人群会选择买房,毕竟买房比租房划算。

如果房租很低,比如一年1%(买国债也比买房划算),那么租房肯定比买房划算。

但现实的情况是,一线城市以及像厦门这样的二线城市,房租一年远远低于2%,为啥还有那么多人买房?那是因为这些房产有大量的投机需求,房产的回报并不看重房租(类似A股股民,也不太在乎分红一样),买来就是要卖的。但卖给谁呢?他可以卖给下一个将房产视为投资的,这样的高价格就可以得到延续,只要房价继续上涨,只要愿意有人接盘,这样的游戏可以一直玩下去,泡沫也可以一直存在下去。


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