最近一段时间，关于房地产，听到的名词无非就是两个，一是“楼市降温”，二是“未来趋势”。楼市降温很好理解，铺天盖地的数据宣传表明目前一二线城市已经出现大幅降温，甚至已有城市房价下降，二手房价格跌至一年前的也有，从常州来看，虽然价格还在温和上涨中维稳，但淡季也扎扎实实的到来了，看房人群已经大不如前这是事实。而“未来趋势”这个词，无论是从购房者还是开发商来讲，都是非常关注的一个点，而这个点，更具备发言权的，应该还是开发企业，尤其是大型开发企业。
对于常州来讲，现状vs未来，是怎样一个表现呢？
现状：受伤的底层刚需
2017年，对于任何一个城市的房地产市场来说，都是举足轻重的一年。对常州来说，首先这一年经历了房价大幅上调，步入缓慢的滞涨期，其次是从需求大规模爆发到现在平稳进入淡季。在这个过程中，笔者一直不断听到的声音是，常州的有钱人真的有这么多吗？一边是房价上涨，一边是房源紧俏。到底是什么样的人，在常州买房呢？
撇开投资客不谈，讲两个事例。
依稀记得笔者有个朋友，2016年8月底的时候，嗅到了房价上涨的气息，于是立马做出决定，要换房。笔者的这个朋友首先是家里有安置房，同时手上还有一套商品房，家庭收入不差。短短的一个礼拜时间，定下了新北区政府板块的一套房源，订下第二天该房源涨价约2000元/平米左右。笔者这个朋友很幸运，笔者对他的定位是，不算是投资客，但也不能算是刚需，能归类为刚改。
还有一个事例，最近一段时间，市场开始进入淡季了，有个网友向笔者咨询，现在买房的话，买哪里比较好。首付预算30万左右，总价能接受100万。该网友是首套房，买房的目的是为了让小孩上学，对学区好坏要求不高，只要能上学就行，希望能买在新北区。然而事实就是，如果放在一年多前，这个预算是非常足够的，现在这个时间段，该网友看房看了一个多月，依然没能买到合适的房子，不是网友挑剔，而是房价现实在这，首付比例和贷款利率提高的事实在这。该网友或许能买到房子，但能挑选的空间真的很小。那么，问题就在这，这样的网友算不算刚需？肯定算。那这样的刚需，到该怎么办呢？
举这两个例子，只是想表明一个观点。在常州的这一波房价上涨过后，我们要看到的是，有很多人买到了房子，这些人包括投资客，包括本地中产阶层、包括本地刚改购房族群，也包括一些聚集举家财产买房的刚需阶层，但最终还是剩下一群人买不到房子，那就是底层刚需。
事实上并没有底层刚需这个概念，只是笔者为了区分人群做出的一个表述，在笔者看来，这一波房地产热潮下，势必有一群人是被剥夺买房资格的，他们可能在房价上涨之前一直在努力存钱，但还没存够足够的资金，房价已经上涨了，他们中有一部分或许靠着借贷或者其他办法买到了房子，但这种借贷的日子势必过的不舒心，但更有一大部分，是只能看着自己的存款离买房门槛越来越远。
当然，也有人会说，常州的保障房工作做的这么好，这些人不能申请保障房或者租房吗？或许可以一试，但这些人中肯定大部分人是不符合保障房申请资格的。而租房得到的所有资源配置，对于这些家庭来说，肯定是不足够的。他们能做的，或许只有如鸡汤中说的不断提升自己的能力，让自己够得上买房门槛，或许就是期待政策发力，例如长租房市场的发展。但无论他们怎么做，房地产市场的发展对于这一类人群的伤害，确实已然形成。
未来：住宅产品必将溢价
要说未来，首先要说现状。现在的房地产市场，其实是矛盾的。一方面是刚需的疲于奔命，一方面改善需求的大规模爆发。在‘房住不炒’指导思想下，的房地产市场都进入低频波动长周期，常州也是一样。一方面是地价等硬性成本的攀升，一方面是政策的时间点不明。开发商想要盈利，只能通过提升产品质量来提高住宅产品溢价率。
从常州市场的表现来看，2017年的主要趋势就是，改善产品及高端产品入市量大幅增加。新城今年推出的新城樾府，更是创下了17天售罄的记录。而包括今年新入市一些地块，新北的金科地块等，都将打造成高端产品。当然也不是说市场将没有刚需产品，肯定还有，但在市场集中度进一步提高，以及政策周期不明确的整体大背景下，房企获益越来越难，如果开发商的住宅产品不能实现整体10%-20%的溢价，那开发商被淘汰的可能性就会大幅提高。这就逼着开发商在产品业态上做提升，而刚改产品和高端产品，势必将是未来的大趋势。
结语：
市场上总有一句话，那就是刚需无论什么时候买房都是对的，这句话笔者也一直很认同。这个前提是，随着房价的上涨，还能跟上市场节奏的刚需购房者，无论在什么时候买房，都是对的，因为刚需就是意味着买房是为了居住，房价涨跌不能影响居住本质。然而，总有一部分刚需他们的嗅觉没那么灵敏，等他们反应过来的时候，已经被市场淘汰了资格，而这个时候，市场风向已经悄然转变。在住宅产品结构变化如此快的当下，底层刚需如何安置，这个矛盾，或许只有靠时间和政策来解决了……
本文仅为作者个人粗浅观点，如有不当，欢迎留言交流
常州地产圈2017-11-22 14:25:35
