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?钱荒将至,调控继续,2018年房地产将何去何从?

网易常州 2017-12-04 19:10:00

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目前楼市政策动向已经非常明显,重点已从“去库存”转向“去杠杆”。

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反映到现实就是贷款利率上升,银行不放贷,并且最近深圳又有评估标准改变,交易税率也在变相提升。

而现在 “去杠杆”,说白了就是降低负债水平。过去政府部门和企业依赖举债发展经济的路径,雪球越滚越大,留下严重的债务危机。

这两年激增的中产更是有贷款消费的冲动,居民部门的房贷规模过大。

随之“灰犀牛”、“明斯基时刻”等象征经济崩溃的悲观名词被频频用于分析当下中国经济,降杠杆,防止发生系统性的金融风险,成为重中之重。

中央开始全面收紧信贷规模,清理为房地产和融资平台提供贷款的影子银行,整治P2P理财等金融乱象,严查居民将短期的“消费贷”改头换面用来首付,叫停负债过重的地方政府发展大基建……

全国上下,贷款越来越难,钱也越来越紧。

为了防止“钱荒”的恐慌情绪在全社会劣性传导,引发系统性风险,央行近来在公开市场上不断输血,想缓解趋紧的流动性,稳住市场情绪。

但是杯水车薪,这点钱解不了资本市场的渴,可以肯定,钱紧的趋势还会不断强化,收缩性货币政策不会发生转向。

而这些房价松动、银行没钱它们都共同指向一个信号:货币大环境正在发生转变。钱紧之后我们是好日子还是苦日子?对于房地产来说,也许是效果马上就要显现。

首先是生生将2015年末创历史新高的商品房库存降到两年多来的新低,各地又开始紧张补库存。

之前从人口流动、市场规律出发,看空三四线城市的判断,在政策面前不得不认错——通过央行提供贷款,地方进行棚户区改造,三四线楼市今年大热,库存的烦恼全没了。

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在这样的政策环境下,对资产价格的影响而言,起码有这么几个结论:

第一,明年货币政策收紧是大概率,至于通过什么样的货币政策工具体现“紧”,央行将在增长与风险之间再次考验央行跷跷板的水平;

第二、金融业过度发展是高层的共识,十九大也提出实体经济的回归是重点,明年整体金融业的发展。

特别是金融衍生品和高收益高杠杆产品的发展会受到明显的抑制,投资好收益产品的机会将非常少;

第三,央行报告提及金融周期时,处处不离房地产,这也意味着,就货币政策层面而言,房地产政策在前三季度松绑的概率比较小。

我维持明年房地产是本轮周期最困难的一年的判断,房地产今年年底将基本见顶。

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那么现在把巨额资金盲目的投入房产,不仅有被长期套牢风险、而且还丧失了其它投资渠道带来的收益。

资金一边承担高额利息,一边损失其它投资收益,在房价仍然不断下行的当下,选择此时投资房产实属愚蠢之举。

因此当前房产投资除了要考察经济增长,产业基础和人口增量外,另外一个非常重要的依据就是:二手房成交量越大,投资价值越大。

理由一:二手房成交量大,说明土地稀缺,投资价值高。一个城市二手房成交规模大,说明住宅用地供应稀缺,一手房短缺,这样的城市通常一手房都会豪宅化。

而持续涌入的人口推动了二手房的的换手率,二手房交易频繁,买入和卖出时间周期短,易于变现,流动性更好。

理由二:二手房交易量大,说明设施完善、配套成熟、管理到位。

二手房交易比重大的城市,说明建成区和老城区设施完善、配套成熟,管理到位,与新城和郊区相比,更能够持续吸引人口导入,改善置换也以本区域为主,再加上学区、医疗、交通等配套,房产保值增值性更好。

理由三:二手房交易量小的城市,说明库存积压严重,投资房难以抛售。部分二线及以下城市,新城开发力度大,通常库存积压严重,新房供应充足。

如果人口导入又不足的话,房价难以持续增长。而且,由于当地人没有购买二手房的习惯,所以你投资的房产很难找到接盘侠抛售变现。所以,房产投资要尽量避开这些城市。

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