近段时间，各地楼市风向似乎趋于一面倒，那就是在经历了一年多的楼市调控之后，各地楼市宣传中均出现了“成交量下降”、“土地市场遇冷”、“楼市降温”……等词汇。确实，在各地调控政策与货币政策的叠加效应下，房地产多项指标数据出现了回落。而进入四季度，在“房住不炒”的主基调下，除了极个别城市仍存在抢房现象，大多数城市看起来已经远离了“疯狂”二字。
对于常州市场来说，事实上，或许用“冷静”二字来形容会更为合适。这个冷静一方面表现在，房价在这一时期内趋于稳定，整体起伏不大，另一方面是库存趋于稳定，购房者可选择面开始变多，市场上出现大规模抢房的“因素”已经基本不存在。当然，政策定调也是一个较大的因素。
房价稳健了，市场回归理性了，房地产市场也开始朝着健康的方向发展了，那是不是意味着，购房者能买到房的好时机已经来了？
刚需：排队还是等候？
楼市冷静期的到来，或许有人会说这是刚需上车买房的机会。但是，即使刚需购房者手上真的有足够的买房钱，也不一定能买到合适的房子。
这是为什么?
首先，在各种限制条件下，买房成本和条件在提高。在这一轮的房地产调控中，政府出重拳遏制炒房现象，房住不炒的基调是板上钉钉了。随着调控的深入，房价的上涨预期已经被无限打压，楼市对炒房者已经关上了大门。无论从对购房资格的限制，还是银行业调整对购房资金、贷款、利率的变化都把炒房者拦在了门外。但是，就是在一轮轮调控中，虽然真正的刚需购房者还能有上车的资格，却不一定买的起上车的车票。房贷利率的上调、贷款周期的加长，对于刚需购房者来说，无疑是购房成本的增加。
其次，一二手房价格倒挂，新房市场依然紧俏。在二手房限售+新房限价的双限作用下，常州市场依然出现一二手放价格倒挂的现象，新房市场供应量虽然在逐步提升，但高性价比的刚需项目依然有限，加上常州的整体买房政策并不严格，买房人群不受限，刚需买房的难度依然存在。
而刚需购房者相对于投资客，买房敏感度肯定较低，对于项目和价格的判断准确度也会相对较低，在这样一个市场情况下，到底是排队买房还是等待，确实是一个矛盾点。当然，刚需买房，只要资金足够，还是不要多做等待，现在这个阶段依然是值得买房的。
开发商：分化凸显
时至年末，已经逐步冷静下来的常州楼市，逐渐显现分化趋势。有的房源供应偏紧，开发商已完成全年任务；也有的楼盘还在等待新开。
11月下旬，武进区某盘新开，开盘当天两栋楼就售空，这在近期的常州楼市来讲，实为罕见。而相对而言，进入四季度以来，也有不少楼盘出现开盘去化率不足的情况。这主要受限于产品定位和品质的不同，在推货节奏的把握和自身诉求也有差异。
而对于开发商来说，分化不紧凸显在去化节奏上，主要是在行业集中度越来越高的市场环境下，如果提升销售业绩所带来的矛盾。
，在刚需主场依然未退却的情况下，如何保障刚需产品供应。
第二，土地市场虽然冷却，但相对前两年而言，土地成本已然大幅提高，加上其他成本，如何提升产品溢价率？
第三，在中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的指导思想下，未来住宅销售市场规模将遭遇“天花板”，如何调整产品线？
这几个问题应该是目前开发商所面临的重点问题
总的来说，从中长期看，常州楼市稳定和分化将是主基调。随着刚需购房者的逐步上车，高品质的项目需求将会旺盛，而高品质楼盘的价格还会有上行空间。当这部分需求集中入市之后，不能跟上时代需求的产品项目或者说难以保证品质的产品项目就难免将遭遇滑铁卢。
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易房无忧2017-12-07 03:32:12
