最近“旅行青蛙”火了，随着游戏风靡，很多人感慨，人活得不如蛙。每天吃饭、写信、看书、旅行，成为现代都市人心中的“理想生活”原型。而青蛙住的复式蛙房，更是满足了很多人内心的“复式情结”，活成了蛙生赢家。
网友还原出来的这个蛙房复式模型，就可以说是很厉害了。门外有院的独栋小两层，本来就不是一般的城市人能享受的了，关键是室内空间，把复式的优点都发挥到了，例如：
1、空间大，以前的复式产品往往高赠送，空间尺度大，尤其是挑空的客厅能够给人别墅一样的空间享受；
2、楼上楼下，动静分区，楼下客厅、餐厅，楼上卧室、书房，完美实现功能和心情的转换；
3、复式产品在装修上创意想象空间也更大，最终呈现出的效果比平层要震撼得多。
图片说明：网友设计“蛙房”模型、明源地产研究院
同样的，蛙儿子住的房子严格来说是独栋别墅，很多高层复式住宅存在的问题也都一个不落的规避掉了，实际生活中的复式又该怎么办呢？
例如：
一是层高，除了跃层产品，复式和错层一般都会出现单层层高不足的情况，甚至有些小于2.2米，造成长期使用逼仄、压抑；
二是客户抱怨比较多的公摊多的问题。一般的城市高层如果做复式和跃层产品，实用率会比平层低，尤其是现在很多地方出了建筑新规，开始限制跃层产品透空空间和露台的赠送，公摊面积大，对客户来说都是成本。
三是复式产品经常出现的二层采光、通风不理想的问题，这个蛙房四面采光，南北通透，可以说是完美；
四是楼梯的垂直交通功能会造成水平空间利用不足，蛙房模型里的旋转楼梯也算是酷炫又省空间的方式了。
事实上，现实生活中为创作理想生活不懈努力的地产人，也已经做出了的复式户型，让客户过上青蛙一样的都市生活。
01
要住复式又要减小公摊？
创新设计帮客户省钱
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复式产品要计算两层核心筒的公摊面积，在梯户比不变的情况下，实用率要比平层的产品低得多。但是以前很多客户买复式还是觉得很划算，因为他们想的是赠送多，不到50㎡的建筑面积可以一房变三房、四房，这样看就很划算了。在一些地价高又不足以做豪宅的地段，复式产品还是很有优势的。
但是现在各地的建筑新规，对复式产品赠送面积的限制越来越严格，除了部分规定相对宽松的城市，例如广州允许做30%赠送（不包含阳台），很多城市都降低了复式产品的赠送比例，例如深圳，赠送限制在20%以内（包括阳台）。
传统高赠送的户型越来越少，这就需要从其他的角度入手来提升实用率。
1、咬合复式
传统复式产品为上下两层相同的空间叠加，不吃容积率。以下图30层的建筑为例，90㎡复式和平层建筑面积就差了1350㎡，对于一些容积率较高的项目，相同的高度下，就必须要增加产品面积段，对于拿地价格比较高的项目总价很难控制住。
图片来源：明源地产研究院
咬合复式简单来说，就像乐高模型，上下两层是不完全重叠的。奇数层和偶数层相互咬合往上排布。
图片来源：保利技术研发中心
同样30层的高度，传统复式1单元只能做到15户两层复式，利用咬合结构就能做出30户复式，同样的高度实现户数加倍！在高地价高容积率的情况下，既能有效消化容积率，又能够控制住总价。
让客户能够花小钱住复式！
图片来源：明源地产研究院
例如保利在广州落地的创新户型，通过咬合设计，就实现了市中心、高容积率下的复式单位。能享受到6米挑高阳台，随屋附赠30㎡大面积主人套房，实用率更是高达120%。
图片来源：保利技术研发中心
2、缩小核心筒
要提高使用率，通过减小核心筒面积，缩小公摊也是一种很有效的方式。
例如广州某项目，通过设计双开门电梯，电梯直接入户，电梯出来就是自家的入户花园，传统电梯厅带来的公摊就消失了，明显提高了使用率。
图片来源：世联东一研究院
图片来源：明源地产研究院
电梯门打开就到家，一秒完成角色切换，动线简单、舒适度高，大面积的入户花园，也能够充分发挥创意，大大提升主人回家体验。
3、创新错层
一般情况下，严格意义的复式产品层高比较矮，并不像跃层产品能够做到两层层高。采取的多是买一层送半层的方式。上层层高在2.2米的极限值，或是仅有1.7米的储物空间。
图片来源：保利技术研发中心
但是通过错层的方式，能够实现买两层送三层。每一层都是标准层高以上，还有实现客厅挑空的视觉效果，充分进行空间利用，将复式单位的独特体验化~
类似的，是保利研发的上下两户错层。在平均层高4.45米的限定下，上下两层层高为4.45+4.45=8.9米，重新划分为：3.1+（2.7+3.1），通过奇偶层局部错层的创新设计，为每一套都提供了创意空间。
通过这种错层方式，除了在奇数层的平层单元实现了4.45m挑高客厅的复式空间享受，同时增加了层高2米的夹层储藏空间17㎡；除此之外，偶数层还额外提供层高3.1米的居住空间20㎡！
图片来源：保利技术研发中心
02
采光、通风提升
高层复式也能做到四面采光
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像青蛙房这种四面采光、南北通透的住房，一直都是别墅才有的高端享受。但是通过设计创新，高层复式也能做到。
例如，万科某项目主推的纯南向板式复式，板楼+中间咬合式结构，不仅可以做到纯南向、四开间朝南，还能实现四面采光！
万科纯南向板式复式（偶数层平面图）
万科纯南向板式复式（奇数层平面图）
图片来源：世联东一研究院
1、两侧后退板式设计
从标准层平面图可以看到，板楼设计实现了全南向户型，南北通透，同时户型排布上两侧的户型向后退，一方面保证了中间户型的观景宽度，一方面错开排布也增加了单套户型的采光面，四面采光，让小户型也能达到空中别墅的效果。
2、多阳台，大露台
有些城市目前对于露台的进深要求没有那么严格，在政策允许的范围内，增大露台的面积和数量，也是撩拨客户的一波有效操作。虽然住的是高层，但是尽量亲近自然，清风自来，仍然是很多人的理想。
例如，目前热销的这个119㎡的四房，实现了双主套、三花园、四面采光，尤其是二楼的儿童房，增加了一个室内露台，能够作为小孩私有空间，创意无限。
图片来源：明源地产研究院
03
既要奢侈的空间享受，又不要浪费？
多功能空间让小家变大
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1、创意楼梯
复式户型的楼梯是非常重要的一个部分，很多人心目中想要的复式楼梯是这样的。
图片来源：蜜桃太太、明源地产研究院
但实际情况却是……
这种楼梯除了上下楼交通，别无它用，至少也要浪费2㎡，对于1㎡好几万的房价，可能真算起来没几个人能真正接受。真要自己住，理想的楼梯还是这样的……
图片来源：蜜桃太太、明源地产研究院
除了好看，还要有功能。从浪费空间的交通通道，到具有超强收纳功能和使用功能，中间的差别不止一点点。复式产品的室内空间设计和精装修，比平层的创造空间更大，其中很大一部分就在楼梯的创意使用。
例如，保利创新的28㎡小户型3房3卫，楼梯下面的空间可以打造成为厨房操作台，虽然空间相对局促，但是对28㎡小户型来说，也算是充分利用了。
图片来源：保利28㎡小户型3房3卫实景图
还可以利用高低差，塞进去冰箱位，和大小不一的收纳柜体。隐藏的约2.5平米的储藏空间，里面的空间可以放置2~3个33寸的超大旅行箱、冬天的棉被与四季更换的衣物，还可以放置一台折叠单车。
图片来源：保利技术研发中心
2、打造多功能空间
尤其对于小户型的复式产品来说，空间集约化的要求，就必须要做到一个空间具备几个功能。
例如，保利3.5m层高35㎡小复式，在楼梯下面打造多功能区：
一是楼梯下面的空间打造成储藏室。楼梯侧面也设计成收纳抽屉，将楼梯底部空间利用到。
图片来源：明源地产研究院
二是通过一张小小的伸缩台面，划分出餐桌&办公桌，而且通过对夹层钢结构楼板厚度的优化，该空间的高度可以达到1.9米，此空间内人的活动状态多是就餐或工作，也不会存在压抑感。伸缩台面还可以隐藏起来释放活动空间。
三是夹层的站人平台高度能达到1.9m，既是书桌椅，又是衣帽间。
图片来源：保利技术研发中心、明源地产研究院
入户花园也是家政多功能空间，把家政功能从卫生间和阳台抽离出来，入户花园变成家政台，相对独立，避免干扰，提升室内空间的使用率。
图片来源：广州房产
复式大露台的情景功能强大，而且很多复式单位都能实现6米挑空。可以聊天、喝茶，还可以像青蛙一样开辟自己的后花园。
4、双钥匙设计，上下功能完全分离
复式单位有上下两层，一般来说从设计上，楼下作为起居室，楼上做卧室和书房，实现比较纯粹的动静分离。而通过双钥匙设计，甚至可以完全实现功能分离，作为两套独立的单位来使用。
例如，广州绿地越秀海玥，42㎡复式，一楼是一室一厅，二楼是两室一厅，双钥匙独立入户，独立卫生间，互不干扰。
对于三代同居，既有共同生活需求，又有不同的生活习惯，有独处需要的家庭，适用性很强。单独的楼层还可以用于租赁，空间使用起来更加灵活。
图片来源：明源地产研究院
小结
市场上的复式产品，虽然说从属性、层高等不同角度，严格来划分可以分成很多种类型。但是由于客户一般分不清楚，开发商推广上为了较低教育成本，很多也都是统一采用复式这个概念。
但是不管是哪一种产品，评价的标准其实归根结底是统一的，那就是居住舒适度高、实用率高、功能强大。要在各个维度上都拿高分难度是很高的，为了让客户过上青蛙一样的理想生活，地产人们可以说是非常努力了！
常州特价租房2018-02-05 09:41:35
