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常州楼市怕是要凉了……

常州楼叔 2018-02-10 18:27:54
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自2017年常州顺利出让16幅地块之后,2018年的土拍也就接踵而来,不出意外的是金坛区又打响了土拍的第一战,于1月17日和1月18日分别出让两幅地块,虽然其中一幅楼面价高达8750元/㎡,但两幅地块基本上均是底价成交,着实让人觉得土地市场无法掀起什么“大波澜”了。

2月9号,主城区第一波土拍也落下帷幕,凤凰新城4幅地块被常州凤凰新城建设发展有限公司拿下,包括2幅商住用地,一幅商住科教用地和一幅科教用地。另外一幅永宁路南侧、竹林西路西侧地块被常州市交通产业集团斩获。五个地块均只有一次加价,几乎是底价成交。

地块成交结果展示

(点击可查看大图)

地块区位图展示

永宁路南侧竹林西路西侧地块

凤凰新城三幅商住用地

光华路北侧、优胜路西侧科教用地

德美幼儿园地块

其实明眼人也不难看出,这些地块都是所谓的融资地块,拿地企业基本都是城投企业。正好也可以在2017年备选注资地块中都找到了他们的身影。本身应该不用再去想价格,他们的成交价格对于常州楼市的影响也不会很大。但既然拍了总要留点反思的吧。

历史总是惊人的相似,2017年打响土拍第一炮的是金坛区,主城区优先成交的土地是融资地块,2018年也是如此!而且还在目前重点推的区域凤凰新城,由此而来,我们可以得出的结论是以下几点:

1、凤凰新城的发展周期可能会延长。

注资地块其实也算是土地储备,只是可能储备期会有点长。而据有效消息,新城的另一幅九州地块可能会与招商地产共同开发,项目可能会19年才正式落地。而这些注资地块,也可能会在1-2年之后才有动静,或者是继续融资,或者是重新出让。所以凤凰新城原本就是发展中区域,加上土地市场动作减慢,发展速度肯定受到影响。

2、既然注资地块频繁上市,说明常州没有借用土地炒作房价的意图。

其实,现在想把房价推高很简单,多出让几幅好的土地,价格很明显会有上扬,先不说高价地对市场的影响,单就开发商的调性也会瞬间被高价地带起来,之所以没有将优质土地优先出让,是有隐性去库存意图的。比如说前些年拿地的开发商价格地价便宜,房价也可以参照周边高价地的项目去设定,不仅价格难以让购房者信服,也让竞品盘有很大的压力,毕竟地价拿地的可以随时放价,而高价地却是高处不胜寒,骑虎难下的境地。

而且注资地块注定会拉长一级市场的入市节奏。也就是说这些土地不可能快速再转手上市。因为这些土地只可能进入两种流程:一种是城投企业垫资,再用土地进行融资,这样循环几年周期;另一种会纳入开发计划并进行土地一级开发,再由政府回购,列入土地储备机构再行出让。不管是哪一种,周期都会很长,长期出让此类地块,楼市的节奏能不慢吗?

3、常州楼市怕是要凉了……

地价上涨的意图并不明显,那么引发常州房价上涨的因素也就不那么抢眼了,至于所说的凉了,意思就是接下来的两年,温和过渡的可能性偏大,所以2018-2019年,抛除地铁所覆盖影响的区域,大家可以谨慎挑选,细致入市,房价的波动应该不会太大。至于降价的可能性并不大,只是少数资金压力和风险较大的开发商会抛出优惠的橄榄枝,能不能抓得住就看你是否愿意入手了。

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