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2017年常州市房地产市场综合分析报告

常州特价房 2018-02-12 11:07:52

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来源:常州房地产信息网

2017年常州市房地产市场综合分析报告

常州市房地产研究中心

前言:

2017年,我国房地产市场格局生变,众多三四线城市接替一二线城市成为房地产市场的主力。在中央“因城施策、精准调控”政策指引下,众多三四线城市纷纷被纳入市场调控版图,常州也不例外。2017年的常州楼市稳中有升,市场内外部环境均有变化,在“房住不炒”政策导向下,市场活力继续保持。2017年的常州楼市,主要呈现七个方面的特征:

一:商品住宅需求大,市场供应决定成交规模。

二:房价稳字当头,住宅产品结构发生变化。

三:二手房与新房成交平分秋色。

四:信贷收紧,银行普遍上调房贷利率。

五:库存结构矛盾突出,非住宅去化仍旧困难。

六:调控精准把控市场矛盾,楼市迅速恢复理性。

七:土地放闸,保障商品住房后续供应。

数据说明:

1:宏观篇数据来源于国家统计局及常州统计局

2:市场篇中的全市数据不含金坛、溧阳

一:宏观篇

经济运行

1:房地产业持续推动经济增长

房地产业是中国经济发展的重要产业之一,比较2010-2016年全国GDP与全国商品房均价走势可见,两者增速大体一致,相互作用、互相影响。2017年全国GDP实际增长6.9%,增速高于前六年水平。2017年的房地产行情依然保持了稳步增长的态势,行业收入继续增长。从结果看,经济平稳增长,房地产业仍具“护航”作用。

良好的经济指标是常州楼市保持健康活力的重要前提,2017年,常州GDP突破6622亿元,全市经济运行延续稳中向好态势。房地产行业同样保持了良好发展势头,2017年市区商品房年销量环比虽然下降,但从绝对量来看,全年的销售规模依旧可观。

2:常州房地产开发投资额出现回升

2011-2013年常州房地产市场稳步发展,开发投资连年增长;2014-2016年常州三年未出让经营性土地,市场进入快速去库存阶段,开发投资额处于低位;2017年楼市升温,土地放量,房企业绩大涨,投资信心回归,2017年全市房地产开发完成投资479.1亿元,同比增长7.3%。为四年来的首次正增长。

政策环境

1:长效机制建设推进

2017年中国房地产市场开启了“房住不炒”的定位,各地因城施策,精准调控,维稳市场。政策环境呈现五大特点,一是调控维度广,强化市场监管、严控金融风险、抑制投机炒作、加快租赁市场发展、深化户籍制度改革、深化土地改革,多方面进行调控;二是调控频率高,一年来有超百城发布了共近200余次的楼市调控;三是发布城市多,历年一二线城市为调控主力军,今年三四线城市纷纷加入调控;四是政策分化明显,市场去库存与控房价并行;五是调控手段创新,限售、共有产权房、租赁土地等新手段入市。总体而言,2017,房地产市场在坚持短效调控的基础上,探索长效机制。

2:常州开启柔性调控

常州在去库存累积效应下,楼市转暖,因其市场相对平稳,楼市投机成分较小,所以调控较为温和,3.3公积金新政、4.9常九条调控,以及8.1进一步价格调控,政策侧重点多是落在适度降杠杆,减少市场投机成分,并稳定市场预期。从市场表现来看,本轮调控成效显著。

二:市场篇

新房市场

1:市场预期恢复稳定

2017年,市区商品房供应同比增加20.5%,需求同比下降17.4%,供求矛盾较上年有所缓和,市场恢复到正常水平。延续了2016年的向好态势,2017年常州房地产开发企业预期向好,642.24万㎡的供应量为近三年的最高水平,成交量也远超2013-2015年,整体市场稳中有进。

2017年,市区商品住宅供求关系紧张的局面较去年有所缓解。这是因为2017年常州市政府从供需双控,需求侧从限售等方面着手抑制,年成交量同比降低24.4%;供给侧从土地市场放量、加强预售资金监管等措施方面加大加速市场供应,年供应量同比增加27.3%,供求间的差距在缩小。但由于土地转化为有效供应入市尚需时日,届时将促使市场预期进一步回落。

2:购买力进入二手房市场

月度市场走势,“先扬后抑”趋势明显。

2、3月供求走高,源于全国楼市升温,居民在买涨心态下推高成交,3月成交量环比有较大幅度的增长,供求为全年最高值。至2、3季度,供求双双从高位回落,源于常九条政策的影响,楼市热度降低,房企推盘减少,需求随供应的缩小而回落。此后,年末房企加快业绩冲刺,4季度楼市翘尾明显,供求再度小幅回升。

值得注意的是,我市居民正值换房改善期。2017年,居民的刚性住房需求和改善性住房需求仍旧保持上升势头,即使面对调控政策,自住性购房需求依然旺盛,由于新房供应不足等原因,大批需求纷纷转入二手房市场,从成交量看,一、二手房市场已形成并驾齐驱的局面。

3:住宅价格上涨势头被调控遏制

2017年我市房地产市场稳中有进。上半年,均价因周边地区的拉动、城市群需求外溢、城市更新等因素影响,一度出现波动。2017年5月之后,得益于供应加大、房贷收紧以及限价、限售政策的出台。价格涨幅明显放缓,上涨势头得到有效遏制。

4:去库存工作转向补库存

进入2018年,我市住宅的去库存周期基本结束。2017年,我市住宅库存量维持在270万㎡的低库存水平,消化周期逼近警戒线。去库存工作在经历了2016攻坚之年后,经过2017年的深化,我市商品住房市场库存压力变小。由于市场供求关系的压力,去库存工作尤其是住宅库存将转向适度补库存阶段。

5:武进区成交亮眼,钟楼区去化强劲

从区域市场供求来看,中心城区空间的有限性,使其客户被分流,市场热度从中心向南、北转移。新北区、武进区相对来讲,增量空间较大,2017年其既有外来房企的加入,也有本地房企扩规模,整体呈现“你有需求,我有存量”的快速去化态势。市场向好下,供需两旺,区域价值在2017年得到了进一步提升。

天宁区、钟楼区市场供不应求。中长期看,供应主导成交的局面还将持续。虽然政府也在利用城市化进程改善中心城区的供给,但短期供应压力仍会保持。

6:非住宅库存高企,商业、办公新增锐减

我市住宅、非住宅的库存分化明显。非住宅去化压力仍旧较大,库存量占总库存的76%左右。

商办类物业的供应增量得到了有效控制,通过供应的逐年递减来加速存量去化。从2017年市场显示看,商办类物业供求比低于0.7,需求大于供应,即便如此,整体库存消耗仍需较长周期。

车库用房可售余量377.86万㎡,去化周期近49个月,供求比1.15,市场供大于求的特征明显。在较强买房需求现状下的车库用房“卖不动”现象,有价无市是原因,供需错配也是原因。

7:改善型置业成“新刚需”

不同于以往盛行的90㎡左右小三房,90-144㎡大户型面积段的住宅销量大幅上升。经历了初次置业,我市房地产市场逐渐进入改善性需求爆发阶段,“以房换房”的置业需求成为楼市新动力。加之国家“二胎政策”开放,家庭人口结构出现变化,大户型消费还将持续释放。

8:外来人口购房比例超四成,城市价值回归

2017年,在常的外来购房人口购房比例为42.94%。

省内前三名:盐城、扬州、徐州。三个城市在省内其他城市总量中的占比51.29%,占全部总量的14.08%。            

省外前三名:安徽、河南、江西。三个省在省外总量中的占比55.17%,占全部总量的11.79%。

就比例来看,我市已从依靠本地需求消化库存的“自给自足”状态,转变为具有吸引力的“新热点城市”。外来人口在常置业比例超过40%,说明常州这个城市具有竞争力,想进入常州的人口越来越多,城市群效应下,常州楼市销售范围得以扩张。

二手房市场

1:二手房市场活跃,成交创近五年新高

2017年市区的二手房成交量同比上涨35%;其中,市区的二手住房成交同比上涨32.7%。成交量稳中有升,成交价格也有所上升。2017年市区的二手房及二手住房无论从成交套数、还是从成交面积上看,均创近五年新高。

二手房市场的上升的动力在很大程度上与新房市场的供需两旺有关,新房供不应求局面形成的需求外溢,推动了二手房市场交易的活跃。

2:二手住房成交创新高,一二手房呈现倒挂趋势

如图,2017年市区的二手住房成交呈跳跃式上升,这表明,我市市区二手住房市场正在快速成长。2017年,市区二手住房成交量占市场总成交量的近50%,已逼近商品住房的年成交量。一方面二手房的崛起增加了市场的供给弹性,有利于改善供求关系;另一方面,在新房供应不足下,二手房房价上行压力也在逐渐显现。

从一、二手房月度成交趋势图看,1月、5月、8月、9月常州市区二手住房成交量超过新房,一、二手住房呈倒挂趋势。之所以出现倒挂,一是在调控大环境之下,二手房市场受政策约束较少,二是商品房市场供应不足,新房需求被迫外溢。二三季度收缩明显,停止了倒挂现象,主要受调控政策的直接影响尤其是限售政策的出台,投资性购房快速离场;另外新房的限价政策,也使二手住房失去价格优势,导致市场成交陷入疲态。

3:刚需仍主导市场,刚改需求量上升

从成交结构来看,面积120㎡以下的刚需住房成交占总成交的70%,同比增长43.2%,涨幅明显,刚性需求的小户型仍主导二手房市场;120-140㎡的刚改需求也稳中缓增,占总成交套数的22%,同比增长12.6%。140㎡以上大户型占总成交套数的8%,同比增长45.1%,增幅较大。

就购买人群及需求看,二手住房市场呈现差异化趋势,刚需购房者和改善型购房者各据半壁江山。在新房供给存在缺口,难以满足市场需求的情况下,户型小、总价低的二手住房为刚性需求提供了更多的选择余地;而“以房换房”的刚改需求则有明显上升,不排除受市场影响而提前入市消费的情况,其需求后劲还待观察。

4:各区域全面开花,武进区成交最旺

2017年常州市区各区域二手住房成交全面开花,其中武进区(含经开区)成交量占29%,最受追捧。天宁区与新北区平分秋色,各占25%。钟楼区成交占比为21%。各区域市场成交较为均衡。

三:土地篇

1.历年土地供需分析

1.1:土地开闸放量,地价持续上涨

2017年全年,常州(金坛溧阳除外)土地市场共出让各类经营性开发用地(包括保障性用地)约177公顷,土地总成交面积(包括融资用地)约250.36万㎡,土地成交总金额约242.57亿元。

经过2014-2016年三年经营性地块的零供应,2017年常州土地市场开闸放量,市场竞争激烈,地价上扬明显,土地增量以天宁、新北为主。土拍虽开闸,但177公顷的供地规模远低于2010-2013年平均水平,与全年商品住房的成交规模相比,市场供应缺口仍然较大。

2.土地成交分析

2.1:成交量有所下降,地价受抑制

2017年,在供给有所克制的情况下,常州市区土地总成交面积250.36公顷,同比下降22.9%;即使成交量下跌,但就成交地块而言,其价格都有严格限定,2017年的地价总额与上年差距不大,表明地价水平有所上升,土地价值正在水涨船高。

2.2商住用地成交居首,中心城区地价最高

按土地成交结构占比来看,商住地块成交141.7公顷,占比57%,居于首位;商服地块成交61.36公顷,占比25%,住宅地块成交46.05公顷,占比18%。减少商服用地,加大涉宅用地,供地结构的调整,无疑更利于市场供需平衡。

分区域来看,新北区成交面积第一,为105.78公顷,中心城区紧随其后,为93.91公顷,武进区成交最低,仅为新北区的一半,为50.66公顷。各区土地成交水平与其土地供应有关,新北区是今年的主力供应区域,因此成交居首,武进区土地存量尚足,供应力度较低,因而成交也最少。

价格上,中心城区土地资源有限,成交楼面价和溢价率普遍较高,楼面价明显高于各区,而新北区虽有大量成交,但土地近郊化明显,溢价率低,平均楼面价远远低于中心城区。

3.土地价格分析

3.1溢价率低于预期,楼市维稳

2017年,常州土地平均溢价率18.48%,同比上升明显,但与周边城市动辄50%以上的溢价率相比,常州土地市场更显理性。土地供应复苏第一年的常州,没有出现“地王”现象,得益于资金监管趋严,控地价、竞配建的土拍政策。但是居住用地供应不足的情况一旦持续,地价上升压力仍将继续。

4.市区经营性地块供应情况

4.1:供地规模加大,最高楼面价未破万

常州(不含金坛溧阳)2017年共出让经营性地块16幅,总出让面积约119.1万方,总出让金约161亿元,楼面均价6059元/㎡,平均溢价率不足30%。

今年来,常州供地方式转变,以“限地价+竞配建”为主,致使地块溢价率较低,地价大幅上升受抑,对稳定市场预期起到较大作用。纵观16幅地块,面积在10万㎡以上的仅4幅,因而供地规模并不大。

四:展望篇

1、需求上,虽然商品房供不应求持续,但住房市场需求维持乏力,刚需以及刚改需求近两年过度释放,若是没有新的需求点,明年交易规模再创新高的可能性不大。

2、供应上,因其住宅市场的低库存周期,土地市场供地规模必然会加大,且土地出让会在理性的氛围下逐渐市场化;另外,响应中央住房制度改革要求,常州租赁住房市场的地位将在供应结构中逐步提高。

3、房价上,常州的经济基础、人口吸纳能力以及房地产市场基本面足以支撑常州当前的房价,2018年房价大跌几无可能,在市场调控措施下,维持稳定方是共赢局面。

4、产品结构上,少的有序补充,多的加速去化,住宅去化已大体完成,随着政府的重视及社会的关注,非住宅产品去化问题或将迎来解决契机。

5、政策上,虽然常州房地产市场底子好、发展好,但2018年调控不会松动,常州的政策工具箱远未用罄,对投机蠢蠢欲动者不排除有更加强硬的后手政策出台。

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