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在中国,有180个城市的人口正在坍缩!

常州特价租房 2018-02-28 11:02:54

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熟悉米宅的朋友们都知道,我们对于绝大多数的三四线城市都是持谨慎怀疑态度的。

以至于,有人说米宅是“无脑的三四线城市地域黑”。

今天,我想借助着假期里我看的一场演讲视频,带着大家从另一种角度看一看你我的老家,看一看那个我们爱之忧之的三四线县城。

演讲的人叫龙瀛,是清华大学建筑学院的博士生导师。有人说他是城市规划圈里最懂大数据的,还是大数据圈里最懂城市规划的。

在他的演讲里,告诉了我们一个十分惊悚的中国城市真相。

1

在中国,有180个城市的人口正在发生坍缩!

对,这就是他的最终结论,而且这个结论是有数据支撑的。

他对比了全国范围的两次人口普查,即2000年第五次人口普查和2010年第六次人口普查。

图片来源:收缩的城市/龙瀛

通过对比,他发现了一个十分惊悚的中国城市进化真相——

在中国,1/3的国土面积上的人口密度在下降!或者说有一万多个乡镇和街道办事处的人口在流失。

下图中,蓝色的区域就是人口在流失的区域,而红色的区域是人口在增长的区域,我们会很轻易地发现,最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。

注意,注意,注意!

在这里,他用了一个词——“街道办事处”。

也就是说,这种人口流失是切切实实的发生在城市里,而不是农村。其实关于农村人口的流失,我们都很清楚。

但这一次,数据告诉我们,中国不仅拥有空心的农村,还有大量的空心城市。

如果,我们把这些区域放在行政地图上,我们会发现——

10年间,中国有180个城市的人口都在流失。

下面这张图中,红色圆圈标注的城市,都是人口在流失的城市,圆圈越大,流失比例越高。

图片来源:收缩的城市/龙瀛

当然,有人会说,这是2010年的数据,这些数据都已经过时了。

Ok,那我们就看更新的数据,首都经贸大学的吴康整理了2017年的数据,结果发现——

在2007年-2016年这10年间,中国有80个城市的人口在流失。

喏,就是这个图。

图片来源:吴康(2017)/利用2007-2016中国城市建设统计年鉴发现的收缩城市地图

无论是2000-2010人口流失图还是2007-2016人口流失图,我们都会发现——

出现在上面的这些城市,无一例外全都是三四线城市;

其中的绝大多数,都是东北和中西部城市;

其中的绝大多数,都是远离核心都市圈的三四线城市。

2

180个城市,人口在坍缩,城市却在疯狂扩张!

按照正常的逻辑来讲,一个城市扩张的基础一定是人口的增长,一定是先有人口,再有城区。

比如说,我这个城市要规划30平方公里的新区,那么一定要站在未来这个城市要多出30万人口的基础上。

然后站在这30万的人口基础上,来设计空间布局。社区在哪,公共服务配套在哪,中小学在哪,医院该在哪个位置,路网和管网该怎么规划……等等等等。

如果说,一个城市人口已经发生了坍缩,那么这个城市的规模必将会受到影响,不仅不会扩张,还会进一步的收缩。

只有这样,城市规模才能和人口规模相互匹配,才不会出现空城和鬼城。

但是,奇怪的是,这些人口已经发生坍缩的城市,城区面积和城市规划却在疯狂的扩张,牟着劲儿的规划新区。

现在中国三四线城市的扩张逻辑是本末倒置的,先有新城,再有人口。

下面这张图选取的是上述180个人口流失城市中的一部分城市。蓝色柱形体表示着这个城市的人口流失量,而红色柱形体表示的这个城市的未来规划人口增长量。

很多三四线县城,一上来,先想着搞出30平方公里的新城,再想怎么填满30万的人口。

你瞧,这是一件多么意味深长的事儿!

明明城市人口在流失,城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。

举个栗子吧——

我的老家是一个中部地区某个不上线城市,连续五年常住人口0增长,甚至是负增长。增长量最大的那一年,常住人口增长量1万人。

但是,最新的规划显示,到2020年,城区面积要扩张近1倍。当然,这个城区规划是站位在每年常住人口增长5%的基础上。

按照目前的常住人口增长量,填满这些新城区,需要20年以上的时间。

眼下的情况是,新城区初露雏形,一到晚上却冷清的时常“闹鬼”。

我相信,我的故乡绝不是孤例,反而恰恰是这180个城市中的一份子。

在前几年,我作为一个开发公司做前策可行性研究的报告狗,最常干的事儿就是上山下乡,为开发公司拿地开发做可行性研究。

在三四线城市,我看到的大量新城区都是,路宽景美规划好,白天看上去一片美好,一到晚上,全都现了原形,经常性的一个人行走在黑漆漆的新城大马路上,耳畔唯一能听见的就是北风的呼啸。

中国的三四线城市正在走向两个极端——

城市人口是在坍缩的,城市规划却是在膨胀的。

3

有人说,三四线城市能买,房价绝对会涨,你信么?

我们要知道,一个商品价格上涨的基础是供需关系,只有供小于求的前提下,这件商品的价格上涨才是有坚实的基础的。

一二线城市房价上涨的基础是,人多,地不够,城市规划的空间不够,房子不够。

所以,哪怕是北上广深的老破小也能卖出天价来。土地的价值要远大于房子本身的价值。

而三四线城市的现状是,人口净流出,新区却越来越大,越来越好,城市空间越来越大,新城区越来越漂亮。

然后有人说,你瞧,现在咱这新县城,马路又宽,绿化又好,新房子又多又漂亮。

所以,房价肯定会涨。

这是一个多么多么多么扯淡的逻辑。

在我看来,在三四线县城,新区越来越大,越来越漂亮,反而对于房价来说,是利空的。

什么时候三四线县城的房价会稳定上涨,而且还能卖出去,还具有变现能力?

当城市不堪重负,城区脏乱差,拥堵严重,人流量密集到不堪重负,让人难以忍受,依旧没有大规模新城出现的时候,这时,房价才会稳定上涨!

对于县城来说,新区越漂亮,房价越不稳!城市越臃肿,房子越有价值!

很残酷,但这就是现实!

4

在去年,我曾坚持看好一个城市和区域,就是绍兴的柯桥。

除了杭绍融城等一系列都市圈利好之外,还有一个最重要的原因就是——

绍兴这个地方,人口净流入量大,但长期以来老城区因一系列客观原因,更新缓慢,老城不堪重负,每到周末拥堵不堪,满街望去,全是人流车流。

繁重的人口负担倒逼着绍兴不得不向外扩张,站在这个基础上的绍兴,房价必然上涨!

中国绝大多数的三四线城市都太过着急,30来万的人口,都着急扩张出50万平方公里以上的城区。

判断一个非核心都市圈区域、三四线城市的房价能否上涨其实很简单——

就看这个城市是否臃肿不堪就可以。

文章部分素材来源于清华大学龙瀛博士《收缩的城市》,感谢龙瀛博士及其团队在城市规划大数据研究方面的贡献,感谢他们对中国城市规划研究进程所做出的贡献。

来源:米宅米宅

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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