深扒二手房数据,会清晰地知道,价格和供需的张力正在被无节制地放大。
1、目前常州二手房均价13224元/㎡,天宁区二手房环比上涨39.50%,武进区环比涨幅为24.00%,钟楼区涨幅17.60%,新北区二手房环比上涨9.02%。
2、根据化龙巷二手房平台数据显示,3月份新增二手房源12488,环比2月份上涨超过268%。
量升价涨,是常州二手房市场的关键词。
常州二手房量升价涨,单价破3万/㎡
二手房价格上涨是全市范围的普遍性事件,4个区域:天宁、新北、钟楼、武进的价格仍然保持稳定上行。
1、天宁:二手房均价13878元/㎡,统计的149个二手房小区中,5成环比上涨,中山门公寓涨幅,达到39.50%。
2、新北:二手房均价12002元/㎡,121个小区中,58%的小区在涨,世府邻里中心涨幅达到9.02%。
3、钟楼:二手房均价12293元/㎡,超过6成的小区房价上涨,嘉城尚郡涨幅,达到17.60%。
4、武进:二手房均价11362元/㎡,138个小区中,64%的小区在涨,新天地不夜城涨幅达到24%。
5、京城豪苑的二手房价格,单价破3万/㎡。
NO.2
新房3成首付,二手房需求量飙升
二手房市场一个有意思的现象在于,价格永远和成交量成正比。常州二手房从谷底到波峰,主要原因有以下三点:
1、楼市整体走向上行通道,这点在新房市场体现得更为明显,买房看房的人多了;价格上浮,去年下半年保持观望的买房人扛不住压力下手了。
2、新房市场,市区超过半数的楼盘目前都在提高首付比例,3成,有的要全款,还不好买,引导大量购房者进入二手房市场。
3、二手房自身即买即住,有的可以省去装修成本,对急需用房的客群有不小的吸引力。
买的人多了,自然拔高了房主的价格预期,做中介的朋友跟我说,房主坐地加价很常见,都想趁着这波卖高点。
NO.3
常州二手房还会涨吗?
从大周期来看,常州二手房价格2个特点:大涨小跌;长涨短跌。二手房从去年一路上涨,目前虽涨幅力度不大,但暂时未见下跌趋势。
总体来看,常州二手房价格仍然会保持稳定上行。
1、常州二手房价格已到高位,预计会小幅回调。
就拿目前新北恐龙园板块均价1.6万/㎡左右来说,这样的价格已 出很多人的接受范围,特别是刚需们,所以就现在来看,这个板块的价格在未来很有可能会小幅回调。
造成常州二手房价格高位原因,在于新房货量太少。截止2014年底,常州的历史库存高达21.4个月,剩余总量约1000多万方,2016年全年去化了635万方,2017年常州市区全年去化了550万方左右,相当于两年的时间常州去化了1200万方的库存,不止超越了历史库存,还造成了常州一部分板块处于“无新盘在售”的状态。
但新房房荒会在今年得到缓解,就4月9个楼盘计划推新,其中新北2盘,钟楼1盘,天宁1盘,武进3盘,其他2盘,其中还包括阔别市场已久的牡丹水岸国际和河枫御景,也有路劲·天隽峰荟这样的新盘首秀。
此外,根据常州2018年供地计划,经营性用地出让计划总量为4900亩,各区域具体分配如下:中心城区1400亩,新北区700亩,武进区900亩(含经开区200亩),金坛区1000亩,溧阳市900亩,重点地块35宗。
2、短短两年,常州楼市猛涨79%。
短短两年,常州的商品住宅均价从7513元/㎡变为了13500元/㎡,同比上涨79%!假设买一套100㎡的房子,两年光是房价你就需要多花60万,这还是不算利率上浮的情况。
在售的楼盘两年价格普遍上涨50%以上。其中钟楼区的青枫板块、新北区的飞龙板块价格浮动尤为明显,甚至有个别盘两年涨幅超过100%。
去年和今年,金科、碧桂园、华宇、美的、金茂等品牌房企大量布局常州市场,居住品质升级的同时,价格水涨船高。
这波新房交房,预计二手房价格会逐步迈向高位。
3、市区二手房区域平稳,房价基本垒实,优质仍然有空间。
随着新房价格逐步走高,九洲新世界君玺、金科保利北郡花园、运河天地等1.5万+项目开卖,二手房价格倒挂的现象有所改善,这从侧面夯实了二手房价格。
作为市区独有的产品,一直远高于区域均价,像24中、觅小、解小、局小等优质,仍然有上涨空间。
NO.4
二手房置业建议
经常有网友问我,某个房子能不能买。我一般会从投资属性判断,因为可以量化。
对于当下的常州二手房市场,我的看法是这样:
1、没有学区的老破小赶紧卖掉,趁着高位,还可以卖个好价钱,时间越长,越跑不赢大盘。有人说我的虽然是老破小,但很快通地铁,基本没用!
2、优质学区的70年小户型,可以适时买进。这类房子是挂学区的利器,虽然单价高,但总价低。老城区的学校基本不会有太大变动,保值性还是稳的。
3、投资优先选5年房龄内的次新房,低楼层的更高。低楼层的新房会是楼盘均价的9折,但是卖二手房时,高低楼层价差并不明显,投资可以打一个时间差。
4、刚需没有不能买的房子,只有不能买的价格。只要价格够低,任何房子都有人买,品质有问题、物业不到位都不是事。所以对刚需来说,反正需要一套房,符合自己价格预期的房子就可以买。
NO.5
结语
价格、学区、地段、地铁、房龄是衡量二手房的几个维度,自住的话,房龄不大品相好的二手房,只要价格合适,就可以买,但改善客群还是建议优先选择新房。
附常州600个小区二手房价格:
来源:化龙巷