经历了一年多的变化，常州楼市不仅是房价出现了调整，楼市格局已然出现了洗牌性的变化重构。
房企格局调整
16年前的常州房企布局是怎样的？老牌房企搁浅、小房企破产，这些事情应该还让人记忆犹新。时至今日，又有不少新房企通过各种形式挤入常州市场，譬如碧桂园、中梁、金科、华宇等。
自16年下半年开始，各大房企通过二手地储备、收购股权等方法，不断在常州增加土地储备量。而土地市场开闸之后，又有不少新房企（上图标红部分）进入常州市场，包括碧桂园（次进入主城区）、中梁、华宇、金科、金茂、美的等都是土地市场开闸后才正式进入常州市场。
而从储备量来看，老牌本地房企的储备量依然领先，比如新城，加上在售项目，在常州全域至少有十个项目以上的储备。而以高周转著称的碧桂园，此前一直在常州县市徘徊，去年以来也是加速了在常州市区的布局，储备手段包括和其他房企合作（碧桂园金科光明府），参加土拍（碧桂园壹号天玺），拿二手地块（碧桂园西太湖地块）等。
区域格局洗牌
笔者一直认为，在房地产概念来讲，某个区域一旦提到“潜力无限”四个字的时候，就觉得特别好笑。潜力无限的意思是什么？未来可以发展的很好？换句话说，也就是，现在发展的没那么好……常规概念应该是这么说没有疑问吧。而更夸张的是，潜力无限后面往往跟着四个字，那就是死不兑现。
中心区外延，是近几年地产概念上的额常州区域格局的一个调整。然而版块规划有很多，钟楼新城、高铁新城、凤凰新城、天宁新城等等。笔者认为一个可以作为城市范本的就是钟楼新城、从公共设施到教育、医疗等各个方面，已日趋呈现出成熟态势。更为主要的是，版块内人流量足够。
对于其他的版块规划来说，例如高铁新城，首先从基础来讲，交通设施至少是没话讲的，这是一个区域发展的下限，也就是合格基础，让这个区域的估值不低，碧桂园、金科的地块楼面地价在5-7K之间是不争的事实。那么，这个区域有没有更高端的城市级项目配套呢？当然有！几个大型公园、未来的市政、区政搬迁、规划中的两馆两中心等等。区域估值肯定是不可限量的，但兑现时间不确定笔者觉得是硬伤。为什么这么说，区域内新房源的成交能说明一切。
再举个极端的例子，同属新北区的飞龙版块，目前的市场行情是怎么样？当年在区域内项目均未交付的情况下被某党报称作是鬼城，而现如今当初的刚需版块在售刚需项目价格达到了12000-13000元/㎡左右，而龙湖地块的楼楼面价9字头。
随着房价的攀升，常州各版块的区域价值肯定有一定调整，从笔者的角度来讲，目前房源比较集中的区域大致可以分为以下几类：
房价将呈现多元化趋势
常州最近一段时间的新房市场新盘扎堆亮相。华宇、万科、弘阳、中海、碧桂园、路劲、龙湖等多个房企的新项目纷纷开启了品牌发布会，这些项目通过公开市场拿地的成本不低，它们将以什么价格入市，成为市场关注的热点。
17年以前的常州市场，中高端项目和低端项目就产品本身而言并没有拉开太多层次。随着龙湖、金科、金茂等以打造高端精品而闻名的品牌房企的布局，常州未来房价的顶端很难预料。这意味着常州住房层次化、差异化时代到来了，由此价格的差距也将越来越大。
龙湖双珑原著的别墅项目以3万的单价创造了常州市场的高端产品热销记录，这说明什么，常州的市场不乏高端消费力。
未来的常州市场，会既有单价一万元左右的刚需盘，也有一两万的改善盘，甚至两三万的高端盘都有可能出现，构成产品供应的多元化。
本文仅为作者粗略观点 欢迎留言交流指正
常州地产圈2018-04-27 20:33:27
