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常州坐实二线城市?然后呢?

常州地产圈 2018-05-10 16:03:53

4月26日,财经旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”发布了《2018中国城市商业魅力排行榜》。在这份覆盖338个中国城市的榜单中,常州连续三年位列二线城市。

根据财经的这份榜单,常州是二线城市无疑,而且从2017年的第32位上涨到了第31位。

该榜单的判断依据是:商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标。

从江苏省的排名来看,常州位列省内第四位,而前三位分别是苏州、南京、无锡,均在新一线城市的排名之列,不得不说,美团滴滴选择在无锡开战,不是没有道理的。

其实在笔者的固有概念里,常州一直都算不上二线城市,从对城市等级划分有概念以来,笔者一直记得常州应该是强三线城市,所谓的强三线就是从城市规模来讲属于三线范围,但经济实力发展较强的一个城市。

这个固有印象或者更多的是从地缘和行政概念来讲,但是笔者大致查证了一下这个概念的来源,采用的是什么标准、到底是谁提出来的,得到的结论居然是,无从查证,没有人能够说清楚,这个公认的“权威”的城市标准究竟按照哪些指标来划分的,究竟是谁提出来的。但可以肯定的是,在房地产这个领域,似乎更多的认为,只有传统的“北上广深”是一线城市。且这个标准被更多的用来看做是房地产的投资标准,这或许就是传说中的,约定俗成?

城市划分的标准如此不统一,但至少从来看,房地产范围内,有个标准是统一的,那就是市场。脱离地缘概念,从市场概念来判断,笔者更愿意承认,常州坐实了“二线城市”这个称号的。

首先,最简单粗暴的理由,常州房价均价破万且依然在稳涨。在此前的很多年的时间里,我们一直说常州是沪宁线上的房价低洼地带,而这个低洼坑还很深,毕竟均价6000元/平的时代离我们不过也才两年不到的时光。而现在,常州住宅均价已经维持在12000元/平-13000元/平之间。

事实就是,当房价高于万元/㎡,且是变成一个相对稳固的状态之后,房地产市场的运行规律就呈现了不一样的态势。为什么这么说,从笔者的角度来理解,可以从常州的房价变化来看,首先是从6000-10000元/平之间的这个涨幅,笔者认为就是一个普涨过程,项目之间没有太大的价格差,没有产品差异,甚至没有天花板(当然这个过程并不长)……而常州的房价大幅上涨的时间段其实很短,因为一上涨就碰到了“房住不炒”的风口浪尖,这个房价上涨势头其实也是被政府紧紧压着的。在这样的情况下,眼尖的人就又会发现,市场风向开始分化,所谓的分化是什么,那就是通过产品分化来提升价格承载能力,而这样的价差带来的市场变化,更符合二线城市的发展趋势。

其次,20房企深入布局。市场上的top20房企布局越多,市场的发展方向会越不同。16年之前,常州市场上的产品依然还多以刚需为主打,最值得一提的就是泰和之春、金地天际等项目前期的滑铁卢,而当房价天花板上升的时候,市场突然风向开始转变,这些项目又被救活,而市场上越来越多的涌现出改善及高端产品。随着市场的转变,也越来越多的top20的房企开始进入常州市场,目前包括恒大、碧桂园、万科、保利、融创、华润、龙湖、金地、新城、金科、绿城、荣盛、阳光城、金茂、中梁、华宇、美的等房企都以不同的形式抢占常州市场,而包括远洋、正荣等房企也都有都有意向进入。而这些房企带来的市场格局,与前几年的市场格局已经大不相同。

市场的运转,只有在更多的有实力的开发商左右抬右手的协力下,才有可能突破一个又一个的不同的天花板。

一个很现实的问题,不管是地域概念上,还是市场概念上,如果要承认常州是二线城市,那么二线城市这个称号能给我们这些常州市民(包括新市民)带来什么呢?除了我们眼前的上涨中的房价?

首先关注一个数据,那就是常州的gdp增速,为什么常州在二三线城市的争议上会这么大?对于苏南人而言的苏锡常,传统的常州人向来认为苏锡常经济是一体的,然而近几年的差距拉大,导致南通、徐州等城市在gdp方面压过常州。而从2017年的gdp排行来看,常州的gdp总量反超徐州,却还是低于南通。当然也可以看到的是,从人均gdp来看,常州还是远超南通的。

从上面这组数据来看,2017年常州的gdp增速是8.1%,这个数据还算感人,为什么这么说呢,相比于一些一线城市的6%左右的增速,常州的gdp增速至少意味着市场资本积累的速度还处于较高的一个状态,而这个状态也意味着相对资本的获取易得程度要高些。而在常州买房,也要相对于其他城市稍微容易些。这个应该不难理解。

但对于常州来说,想要坐实二线城市的压力点和痛点也很明显。

首先是人口方面。2017年末常州全市常住人口471.73万,增速其中城镇人口338.7万,环比增速1.3%。

从历年数据来看,人口增速缓慢是常州在二线城市发展历程中的一个痛点,无论从哪个判断标准来看,人口增长率影响着整个城市的活跃度、城市的未来可塑性、以及城市规模的增长等等。这个从各个城市的“抢人”大战中也可以看得出。而从常州来看,也有一些“龙城英才”人才引进计划、以及各方面补贴等等,包括人才买房补贴200万(院士)等,其实手段也是很充足的。但光从这些方面入手,总是难以快速见效的,不是只有集中在顶端的人才才是人口发展的方向,对于人口的吸引力指数对常州的考验还是很大,更多的需要的是产业布局。

其次是地理位置,常州有着其他城市无法相比的陆路、水路和空中交通优势,另外,沿江经济带、沪宁高速公路(铁路)经济带、沿太湖经济带都在常州汇集。扩大到市域范围的话,常州还包括了宁杭经济带,这些都是常州的潜在优势,优势很明显。

但是常州的发展“瓶颈”也同样地明显,从地域来看,常州地处上海跟南京中间,虽然在政策上一直强调,常州要保持与上海、南京同城化的发展趋势,但是因为常州与上海、南京地域跨度较大,要真正实现协同发展,难度非常大。

痛点越明显,解决力度就越大,常州在这两个方面确实也做出了不少努力,或许见效的时间会比较长,但至少改变,正在发生。

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