打击公积金炒房投机，炒房团都笑了

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来源：房屋屋（its-home）

近日，有关部门发布公积金新政，强调重点支持公积金购买首套住房和二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。

防止公积金炒房投机？这种说法相当新鲜。

见过手握现金全款去炒房的，听过财团一次性买下一栋楼的，见过现金贷、消费贷、房抵贷等资金违规进入楼市的，听过限价摇号之下万人抢房“空手套白狼”的，但用公积金炒房投机的，着实不多见。

相反，公积金虽说是自己的钱，但强制缴存，提取不易，贷款上也存在诸多掣肘，甚至就连开发商也在拒绝公积金贷款。如此境况之下，用公积金炒房投机，谈何容易？

1用公积金炒房，可行性有多大？

不说别的，就公积金那点余额，连房价上涨的势头都跟不上，怎么用于炒房？

简单做个计算，对于普通职工来说，假设月入一万元，公积金按照单位个人各12%计算，一年下来也就2.88万元，就是累计十年也不到30万元。在动辄数百万的房价面前，估计连首付都无法满足。

即使对于高收入群体来说，公积金也不是上不封顶的。在北京，合计单位与个人部分，每月缴存上限是5548元，一年也就6万元，十年累计也就60万元。即便广深两地，上限拓宽到80元，一年也就10万元，十年100万元。

要知道，公积金政策仍旧是支持首套房和二套房的，一次购房，基本就可以耗尽十年的公积金累积余额。又哪来的资金再度进行炒房？

从宏观数据来看，公积金盘子看起来很大，2016年缴存额1.65万亿，而缴存职工基数也有1.3亿人，所以均分下来平均每人每年缴存1.27万元，在高房价面前可谓杯水车薪。

就算将过去20多年所有余额都算在内，4.56万亿资金，平均到1.3亿缴存者头上，每人也只有3.5万元。这些钱还要应付正常的购房提取与租房提取，能用于炒房投机的比例会有多大？

当然，现实里，不乏多套房的高收入家庭，进一步套现公积金用于购房。但比例有多大，可行性有多高，对市场影响有多大，也是存疑的。

由此来看，公积金用于炒房投机，可能是一种过度想象。

2公积金成了“劫贫济富”的游戏？

公积金炒房投机的不多见，但违规套现公积金的确实大有人在。这背后的原因也不复杂。

住房公积金是一种互助性和保障性制度，通过强制缴存汇集起庞大的资金盘子，缴存者让渡平时的使用权，以便在购房时获取远低于商业贷款的利率优惠，从而帮助大多数人都能买得起房。

这一初衷不难理解。但在现实里，随着房价不断上涨，首付门槛随之水涨船高。对于大多数缴存者来说，如果连首付都支付不起，根本就无缘使用公积金贷款，也无法借此提取公积金，只能任由资金不断沉淀贬值。

2014年，广州曾发布一组数据，截至当年2月，广州约有9%缴纳公积金职工享受低利率的公积金贷款,仍有91%职工未曾贷款。如今随着房价上涨，首付甚至超过过去的房价，想必使用群体比率很难提升。

在此意义上，说公积金成了“劫贫济富”的游戏，并不夸张。

虽然最近几年，有关部门放开租房提取公积金，但限制仍然颇多。比如多地规定，只有提供经过备案的租房合同，才能根据实际支出进行提取；如果不能提供租房合同，每月的提取额度顶多只有几百元。

而在现实里，很少有房东愿意进行租房备案，因为这要额外缴纳房产税、所得税和增值税。

公积金是自己的钱，如果不能正常提取，资金只能不断沉淀贬值，自然容易滋生出各种违规套现的黑色产业链。

3公积金额度开始紧张了？

无论是现金贷，还是房抵贷，都能空手撬起数十万乃至上百万的资金，这其中存在的金融风险，可想而知。所以严厉打击，属于政策防控的必然之举。

但公积金有所不同。公积金属于个人财产，自己的钱，即便提取出来用于购房，对于金融市场也不会有太大影响，在道义上也无法进行责难。

实际上，违规提取如果泛滥开来，影响的更多是住房公积金的资金盘子，是可用的贷款额度。

所以，限制违规提取公积金，其出发点可能并不是遏制炒房投机，而是维护公积金的资金盘子。

最近一段时间，不少地方爆出公积金贷款额度紧张的消息。市场交易活跃，公积金提取和贷款使用率飙升，资金流动性严重承压。

根据2016年数据，全有12省市个贷率（公积金个人住房贷款余额/缴存余额）超过85%警戒线，其中8个省市个贷率超100%，天津更是以122.9%的个贷率居于首位。

进入2017年，虽然在调控加码之下，热门成交量有所下滑，但形势并未得到缓解。截至2017年11月底，总体个贷率为87.6%，仍旧超过85%的警戒线。

对此，各地招数不断。有地方推出贴息贷款政策，购房者通过商业银行贷款，商贷与公积金贷款的利息差额，由公积金中心进行补贴。

有地方提高公积金贷款使用门槛。在广州，缴存期限限制从6个月提高到1-2年；在南昌，则规定使用过公积金贷款购房的，停止发放住房公积金贷款。

还有地方延长审批期限，实行公积金轮候制度，借助时间差来缓解资金紧张情况。原本1个月以内就该审批下来的贷款，可能推迟到2-3个月。

这些举措，虽然缓解了公积金流动性紧张情况，但又带来新的问题：一是公积金使用效率下降，缴存者提取自己的钱受到更多阻碍；二是对于具有回笼资金需要的开发商来说，自然会想方设法拒绝公积金贷款。

4靠什么遏制炒房投机？

目前，市场炒房的主流还是全款杀入式炒房、违规贷款式炒房、炒房团互相抬价式炒房，公积金炒房可以忽略不计。

从根本上来看，炒房投机之所以盛行，原因是多方面的。

一者，投资途径匮乏，资产荒蔓延，炒房成为普遍选择。实体经济堪忧，股市来回震荡，国际投资受到限制，无路可去的资金，只能往楼市里跑。

二者，整个社会都存在房价持续上涨的预期。所以每逢新政策出台，都会被国人时间认定为炒房契机。从海南到丹东，莫不如此。

三者，政策仍有不少缺口，让炒房团趁虚而入。限购限售遏制了外地炒房团，但人才落户通过发放房票，相当于变相放开了口子；限价摇号貌似给了刚需公平购房机会，但一二手房价格倒挂，套利空间如此明显，万人抢房的景象再现，楼市投机情绪再度高涨。

所以，要想真正遏制炒房投机，首先，要改变房价持续上涨的预期，打破房价背后存在的各种刚性担保机制。其次，放开投资限制，打造更为公平的资本市场，让资金有路可去。再次，政策要保持连续性，一会儿松一会儿紧，只会让市场认知更为混乱。

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