一
从某种意义上来讲，笔者一直认为，2018年的楼市状况，对于常州来说，是更新换代的一年。房价到了一个新的维度这是毋庸置疑的，更值得注意的是另一个层面，那就是新的开发商和产品格局。
常州上一次开发商格局的变化是在2010年左右，这个时间段常州土地和楼市迎来了一个历史点。就是在这个时间段，招保万金等各品牌房企首次进入了常州市场，在当下的市场行情下，这些品牌房企肯定是无限看好常州市场的。
用通俗一点的话说，现在的市场格局，我们可以称作为“历史总是惊人的相似”，当然，我们也可以用周期性来形容现在的市场。在上一个历史点过后，常州楼市大概经历了四到五年的停滞期，所谓的停滞是指房价的滞涨和产品的单一。到2016年下半年开始房价上涨出现了外部动力，而进入2017年下半年后土拍开启，内部动力也加足马力提速。这个时候的常州再次张开怀抱迎接更多的新的开发商品牌。包括已经拿地的中铁建、旭辉、金茂、德信、金科、美的等等，当然也有一些房企徘徊在市场之外，瞅准时间准备拿地的，包括禹洲、正荣、中南等。
在当下这个时间段之内进入的房企，都有一个共同点，那就是，都是打着为常州打造更高端产品线的名头而来。这个很好理解，首先品牌房企会告诉你，我们在其他城市就是打造高端产品的，我们会给常州带来同样的产品或者为常州打造不同类型的同质高端产品，其次是基于土地成本来讲，也只能打造高端产品才能翻身。
二
有一个问题值得探讨，是常州选择了这些开发商还是这些开发商主动选择了常州?
就跟相亲是一个逻辑，你看上了对方，对方不见得看得上你。而一个城市的开发商进驻也是同样的道理。与上一个周期内的开放怀抱不同，我们可以看到的是，这一个周期内进驻的开发商，无论是软实力还是硬实力会更加经得起时间的考验。毕竟在上一个周期内，常州有很多开发商，没有熬得过停滞期，历史给我们带来的经验教训，还是必须吸取的。或者说，历史也为我们淘汰了一批又一批不合格（或者说不适合）的开发商。时至今日，市场的选择只会更加严格。
对于开发商的选择，资金硬实力不用多说，是，常州最近一段时间的土地价格确实也是处在历年来的高位，没有一定的资金实力也没法在常州拿地，第二是常州的商品房预售制度，想要在不封顶之前预售就必须接受第三方资金托管，而无论是第三方资金托管还是封顶之后再开始卖，对开发商的资金实力又是另一层考验。
再从硬实力来讲，常州目前的地块出让条件可以仔细看下，多数产品容积率都在2.0左右，限高60/80米，一年内必须动工，三年内必须竣工、人才公寓及一些政策性用房的配置等硬性条件，对于开发商的产品开发能力也是一种考验。
三
市场的选择如此严格，然而大家的眼光依然只会停留在日渐攀升的地价和房价之上。在2016年中房价刚上涨的时候，我们就讨论过一个问题，那就是产品线和产品价值的匹配，当在2016年的市场环境下，这两个值肯定是很难匹配了。经历了近两年的调整，市场的筛选让这两个值能够走的越来越近，这是一个进步。
同时，值得一提的是，只要备案限价这条线还在，目前的常州房价依然没有大幅攀升的空间，只能说，随着产品的更新迭代，楼市产品线将会更加多元化，房价区间将会拉的更大。而开发商一方面是硬性成本加大，一方面又不能突破限价的天花板，在这样的情况下，产品如何实现高性价比，也是一个更大的挑战。
常州地产圈2018-06-01 23:58:35
