[摘要] 全国人民都在讨论房地产刚需市场，很多的开发商也在推出刚需型住宅产品，并且利用刚需产品获得了渡过房地产调控寒冬的必需资金。那么，就房地产领域而言，什么是刚需市场？
编者按：都说2012年楼市是刚需的市场，但刚需客户是怎么界定的？以什么为标准划分的？什么才是房地产刚需市场？常州业内人士，绿都万和城营销总监于岳在其博文中做了一番分析，请看下文。
人民都在讨论房地产刚需市场，很多的开发商也在推出刚需型住宅产品，并且利用刚需产品获得了渡过房地产调控寒冬的必需资金。那么，就房地产领域而言，什么是刚需市场？ >>>>>点击博文
刚需也即刚性需求，按照经济学理论，是相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受价格影响较小的需求。例如，一个成年人的口粮是每天1.5斤大米，那么当米价2元/斤的时候，需要1.5斤大米填饱肚子，当米价3元/斤的时候，依然需要1.5斤大米。这种需求，随价格起伏的变化非常小。
在房地产领域，既然使用了经济学的刚需概念，是否就可以用经济学理论来套用呢？当刚需房价大幅度上涨的时候，住宅需求大规模减小；当刚需住宅价格下降的时候，销售量却在大增。也就是说，这种需求充满了价格弹性，与传统经济学的刚需概念并不吻合。
什么才是房地产刚需市场？
那么，我们如何真正定义房地产市场的刚需？严格意义上来讲，用“刚需”这个词语去描述房地产是不正确的，它与传统经济学有违背的一面，因为用传统经济学理论去解释刚需市场，更多的是从需求与价格的角度去考虑；而我们着眼房地产市场，更多的是从产品与需求的角度去考虑。
举例或许更为清晰：国家调控猪肉市场，在价格下行厉害的时候，收储生猪以保护猪农的利益；当猪肉价格上涨厉害的时候，国家向市场投放生猪，以平抑价格。通过调节猪肉市场的供应量，来稳定价格。但是国家调控房地产市场，并不是调整住宅的供应量，而是将大户型、豪宅、别墅等潜在供应量，转换成小户型、普通住宅的有效供应，也就是所谓的刚需市场。可见，刚需市场，是从产品的角度着眼的，跟需求挂钩来看也是着眼于入市的门槛。
也许不准确，我们可以试着给刚需市场下一个定义：满足居民最起始的居住需求、并且能有效被承担的住宅产品市场。
与改善居住、投资出租、抵御通胀、转卖倒手等产品有本质区别的刚需市场，满足最起始的居住需求，意味着面积不要大，装修不要豪华，园林不必是皇家气派；有效被承担，意味着单价不能过高，居住成本不能过高。
所以，刚需市场的产品特征为四大项：单价低，面积小，配套廉而全，居住成本低。
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