[摘要] 近日，最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），其中明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力。业内专家认为，《解释》的出台有利于维护购房者、开发商双方的权益，同时也有利于促使开发商根据现有市场的实际情况进行定价。
违约者要赔付房价涨跌的损失，达总房款的20%
开发商“捂盘惜售”成本提高 定价也更费脑壳了
“不依约签合同只赔违约金，与房价涨跌比根本不算多。”过去，抱着这样的心态，违约退房事件频发，不过现在可要小心了。
近日，人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），其中明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力。
业内专家认为，《解释》的出台有利于维护购房者、开发商双方的权益，同时也有利于促使开发商根据现有市场的实际情况进行定价。
市民在房屋合同上签上自己的名字
赔付不超总房款的20%
《解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，赔偿就不止以往定金赔偿这么简单了。
“新出台的《解释》实际就是《合同法》第44条具体化。”重庆西南政法大学教授刘云生表示，签订正式商品房买卖合同之前，开发商一般均要求购房者签订认购书，并以此锁定购房者及决定销售策略。
不过，仅是定金赔偿制约力度完全不够，过去房价的暴跌暴涨都导致了违约事件频发。《解释》的实施，将为守约一方追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。
刘云生说，要求赔付的金额不能超过总购房款的20%。同时，定金也仍然需要赔付。如果是开发商违约，就是双倍返还定金，如果是购房者违约，交出去的定金就相当于打了水漂。
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