[摘要] 近期，京沪苏杭多地频现地王。经历了多重调控的房地产市场没有降温，反而有越来越热的趋势。地王年年有，身价节节高。是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气？房地产行业的泡沫在哪里？究竟有多大？为了房地产市场的健康发展，长期的调控思路又是怎样？
近期，京沪苏杭多地频现地王。经历了多重调控的房地产市场没有降温，反而有越来越热的趋势。地王年年有，身价节节高。是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气？房地产行业的泡沫在哪里？究竟有多大？为了房地产市场的健康发展，长期的调控思路又是怎样？提出疑问，是希望得到解答。实际上，从近年来的调控措施和结果看，要解决这些题，需要的不仅是智慧，更需要“壮士断腕”的勇气！
“地王年年有身价节节高”
要到何时？
融创刚在北京斩获单价“地王”，新鸿基就以217.7亿元的价格加冕上海总价地王，总价仅次于当年广州亚运城的“巨无霸”地块。
当看到农展馆地块楼面价7.3万元/平方米时，抛出“25年后北京的房价将达到每平米80万元”的北师大教授董藩则兴奋的在微博表示，“今天下午，融创以21亿元及异地建27.8万平米医院竞得北京农展馆地块，折合楼面价每平米73099元，刷新今年北京单价地王记录。10万元的时代迎面而来，80万元的日子还会远吗？！”
地王的出现，直接推涨了周边地区的房价，与此同时，加速了观望者的入市速度。
积聚了众多人气的一、二线城市量价齐升，而人口相对稀疏的三、四线城市却面临着库存积压、资金难收回的局面。于是，一、二线城市开始考虑收紧限购政策，而三、四线城市则开始试探着新一轮微调，打着政策擦边球，希望吸引人口加快住宅销售量。
温州松绑了限购政策，芜湖采用货币补贴和税费优惠的方式鼓励购房，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，南京和北京则是在土地出让政策上做起了文章。
不过与此同时，郑州则提高了限购门槛，将缴税年限提升至3年。
不仅如此，与其他一、二线城市收紧政策或维持原有政策不同，深圳的政策出现了些许松动。深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。
从表面来看，各地政府是根据当地房地产市场的实际情况采取了“因地制宜”的方针，但从大背景来看，政策松动带来的传导效应会影响一、二线城市，观望情绪有可能进一步松动，购房者提前集中入市会推高房价。
与三、四线城市相比，一、二线城市供给明显不足，调整城市间的住宅供给结构是化解楼市冰火两重天的重要途径。由于人口相对集中，一、二线城市应进一步加大供给，三、四线城市则放缓供给速度。
增加住宅供给需要土地供给的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。实时公布的数据显示，2012年深圳市计划供应土地318公顷，实际供应556.4公顷，超出计划75%，多供应了近一倍的土地。而同期，深圳市本级土地出让支出中，保障性住房支出计划为16.05亿元，实际完成支出7.76亿元，完成计划的48%。
住宅用地的供应，并不少，但是高昂的地价只有建设高档住宅甚至是豪宅才能保证开发商的利润，而从目前的市场情况来看，普通住宅的缺口是的。供给结构的失衡，造成了有效供给不足，进一步推涨了房价。
1问地王：“手中有粮”来自哪里？
刚刚迈过“金九”门槛，土地市场就上演了疯狂24。
9月5日，继融创以43.24亿元北京夺地，并创下单价地王纪录后，24内，沪杭苏三地又连现地王。港企新鸿基旗下公司以217.7亿元加冕上海总价地王；随后，绿地、世茂[简介 实时动态]、滨江在杭州各拿下一宗地，合计总价136.7亿元；世茂还在苏州以47.25亿包揽两块地，并创造当地单价地王。24之间，444.89亿元洒在了土地市场。
是谁给了房地产企业在土地市场挥金如土的底气？
住宅市场销售的火爆“顺利”传导到了上游市场，开发商“手中有粮、心中不慌”。
国家统计局公布的数据显示，今年前7个月，住宅销售面积增长27.1%，销售额增长39.9%；房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%。易居房地产研究院此前的报告表示，2013年上半年，房地产开发企业资金状况较为宽松，这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。
进入9月，住宅销售再次呈现快速增长态势，中原地产研究中心统计数据显示，9月前8天，54个重点城市，楼市新建住宅签约套数达到6.43万套，环比8月的6.32万套上涨2%。8月份54个重点城市成交面积达到2368.67万平方米，环比7月增长4.2%，其中一线与三四线城市分别录得1.9与3.1个百分点的正增长。
住宅成交量走高令房地产企业收入颇丰。截至2013年8月末，首创置业[简介 实时动态]累计实现签约面积约93.1万平方米，签约金额约84.1亿元，同比增长6%。2013年1—8月，万科[简介 实时动态]累计实现销售面积967.6万平方米，销售金额1129.3亿元，8月单月销售金额同比上涨34%。累计至8月底，富力地产今年总合约销售金额约251.1亿元，比去年同期增加27%。合生创展近日公布，今年前8个月，集团合约销售金额为约75.8亿元，较去年同期增长31%。
虽然房地产企业的A股再融资尚未开启，但他们的海外融资道路颇为顺利，这也增加了房企在拍卖现场举牌的勇气。
9月5日，绿城中国控股有限公司宣布已和多个财务机构达成融资协议，据此，绿城将向该批财务机构借款达3亿美元，绿城若干附属公司为该借款担保人。绿城表示，该笔融资所得将用作一般营运资金及资本重组。贷款将于融资协议日期起，计36个月内最终还款日期前分期偿还。
绿地集团8月30日在官网公布，集团与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。
8月29日，广州富力地产股份有限公司发布公告表示，公司建议在中国发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，期限为5-10年。富力表示，拟发行境内公司债券可以补充公司营运资金、取代部份银行借贷及优化公司财务结构。
8月28日有消息称，包括中银香港、东亚银行、星展银行、恒生银行和汇丰银行在内的五家银行，将在两周内与万科置业(香港)有限公司签署3.75亿美元3.5年期贷款协议。上述贷款中，包括一笔定期贷款和一笔循环信贷，大约是3亿美元贷款和7500万美元循环信贷，两部分的综合约为250个基点。
2问地王：
拉升房价谁之过？
“‘面粉’已经贵过‘面包’，周边的房价肯定要上涨，才能和地王的地块相匹配，这势必会引起新一轮的市场定价恐慌。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时说，高溢价的房地产最终还是需要“刚需”来买单。
在日益火爆的房地产市场，“面粉”和“面包”的比喻已经成为土地与房屋之间关系的代名词。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工产品，“面粉”的价格必然低于“面包”的价格，但国内市场往往会出现“面粉”比“面包”贵的情况。9月以来的地王井喷现象，又引发了“面粉”与“面包”的激烈讨论。
业内人士指出，尽管从土地成交到房屋交付需要两至三年时间，但是具有标志性作用的地王对楼市预期影响明显。“‘面粉’涨价，‘面包’肯定会涨价”是购房者的普遍看法，因为土地成本最终会反映在房价上。另外，地王还会直接带动周边房价，形成所谓的“诱涨效应”。在目前楼市整体进入上升通道的情况下，地王频现很可能再次带动房价上涨。
“地王的出现确实会对周边房价有明显的刺激作用。开发商高价拿地后，一般看好该地段，后续开发建设会持续进行，这有利于带动周边消费、经济发展。为了将来卖个好价格，开发商对周边环境、基础设施建设也会有所投入，因此对整个区域内居住环境等形成一定的外部溢出效应。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《证券日报》记者采访时表示，由于原有住宅地块无形，已经拿地建设的开发商就会抓住机会、抓住消费者心理来提高房价。
根据国家统计局发布的数据，2013年7月中国70个大中城市中，有69个城市房价同比上涨，涨幅达到18.3%。
张大伟指出，由于“金九银十”的示范效应非常大，所以9月份出现的地王井喷现象是很正常的，具体而言主要有三方面的原因：，从市场的角度来看，市场整体表现良好，资金链趋于稳定，销售回暖；第二，从房企的角度来看，因为一二线人口集聚明显，而三四线房市普遍不景气，导致大型房企从三四线城市回归一二线城市的趋势加强，在“日光盘”迭出的情况下，补充库存遇到了良好的时机，豪赌市场的行为加速膨胀；第三，从地方政府的角度来看，本次地王拿下的均为优质地块，政府能从中获得更高的溢价，为补充财政收入提供了充足的资金保障。
“一般而言，政府下半年推出的地块要多于上半年，为地王出现提供了前提条件。”韩长吉指出。
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