[摘要] 日前，30家房企公布的2月份销售业绩合计665亿元，环比下降39%，其中16家房企销售业绩同比下降。“值得注意的是，业绩下滑最明显的都是立足于三四线城市的房企，如建业地产前两月合同销售额8.51亿元，同比减少六成。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示。
机遇和风险
今年两会政府工作报告中，往年的“一刀切式”房地产调控并没有被提及，取而代之的是根据不同城市实际情况“分类调控”，同时提出通过“三个1亿人”的表述明确了未来新型城镇化工作的三大重心：推动户籍制度改革、关注社会保障、加大对中西部地区新型城镇化的支持。
政府工作报告中提出，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，中西部中小城市将迎来新一轮政策机遇期。诸多房企大佬也借此纷纷力挺三四线城市。泰禾集团董事长黄其森表示，随着新型城镇化的推进，将使三四线城市达到供需平衡。建业地产董事局主席胡葆森也认为，三四线城市楼市不会崩盘，房价也不可能下降。随着新型城市化在两会的热议，这也意味着三四线城市将迎来新一轮的发展机遇。提高产业发展和人口集聚能力，基础设施需要改进，大量农村人口城市化生活需要满足其居住需求，而三四线城市相对便宜的地价、地方政府的政策支持，对房企们将有一定吸引力。
“三四线城市也有不同，那些具有产业基础，对人口有吸引力的城市，风险相对较小，没有产业支撑，又一味建设新城的城市就会有较大的泡沫。”业内人士表示。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，2014年房地产将进入调整期。其理由，一是金融环境偏紧，未来一段时间都会延续稳健的货币政策，房地产企业的融资成本会有所上升；二是房价偏高，在房价涨势放慢的情况下高房价会明显抑制需求，不仅抑制投资需求，还会抑制自住需求；三是供应过剩，库存较大。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，虽然少数地方的崩盘已经出现，但中国房地产整体上不存在崩盘的可能。“我国的人口还在往城市集中，需求还在增加，宏观经济仍然处在一个中高速的发展阶段，不存在崩盘的可能性。”顾云昌表示。
不动产登记来临
3月10日，国土资源部部长姜大明在两会期间接受记者采访时表示，2014年要建立不动产部际联席制度，编制统一调剂，6月出台《不动产统一登记条例》。有消息显示，国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，2014年年初上述试点城市已将试点工作列入政府工作计划。加上此前盛传的不动产登记局的建立，种种迹象表明，不动产登记已是箭在弦上。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，《不动产统一登记条例》出台，将使市场上二手房供应量相应增加。早在2013年初，国务院发文首次明确将出台《不动产统一登记条例》时，上海当月二手房存量就从131869套跃升至133073套，挤出作用明显。
“不动产登记后，可在此基础对各城市存量‘空置房’做出判断，可据此对存量‘空置房’采取差别化‘空置税’措施，或鼓励其中长期持有出租经营，发挥住房的居住作用，或引导其出售形成市场供应，缓解部分热点城市市场供求关系紧张的局面。”张宏伟表示。
对于一线城市来说，不动产登记有助于增加二手房供应，缓解供需紧张局面，对于三四线城市，由于本地居民大都手握二套房以上，且此前投资需求旺盛，不动产登记的出台，将进一步增加市场上的房源，加大库存压力。
2013年，那些曾经在调控中布局三四线城市的房企纷纷重回一线城市拿地，在推高“北上广”地价的同时，也间接说明在三四线城市的碰壁。库存压顶、需求不足、增长空间有限，三四线楼市普遍面临较大压力。2014年政府提出分类调控的目标，三四线城市房地产市场将面临怎样的未来？
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