[摘要] 4月17日，万科降价的消息，让本就风雨飘摇的杭州楼市风声鹤唳。一天之后，融创中国董事长孙宏斌在近百家媒体面前表明一个观点：产能过剩是房地产行业现在遇到的一个问题，房价的下行压力很大。
滞销盘降价潮已现端倪
有报告指出，3月份，房价涨幅继续双双收窄，维持“合理”区间，但逐步降温明显。形成目前房价走势的因素有二：一是进入2014年，多地市场改变预期，看跌 情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢；二是银行房贷收紧，加剧楼市观望情绪，阻碍部分入市客群，首套房8.5折利率优惠在范围彻底消失。研究机构认为， 房价涨幅已持续收窄，未来房价走势将慢慢由“合理区间”逐步进入“偏冷区间”。
楼市寒风乍起之时，这些长期滞销的项目如果不选择降价，或许很难扭转局面。
21 世纪不动产高级研究主管蔡冠宇告诉记者，从4月初至今，上海楼市不论是新房还是二手房成交都十分平淡。在徐汇滨江区域，一些中高端楼盘有降价的意向，在南 翔等板块，出现了开发商垫首付的情况。“五一”房展会临近，预计开发商会大体量推盘，在竞争激烈的局面之下，降价的可能性正在增加。
在整体房价涨幅收窄的情况下，上海难以独善其身，据统计局公布数据显示，2014年3月上海新建商品住宅和二手房价格环比增幅分别为0.4%和0.2%，与上月相比，新房价格持平，二手房价格增幅收窄0.4个百分点。
据某公司上海区域市场研究部在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中，2014年3月大部分楼盘价格维持不变，在变动的楼盘中，大户型2涨3 跌，中户型3涨2跌，小户型0涨1跌。除大户型楼盘上涨个数较2月份不变外，中户型和小户型楼盘分别减少了1个和4个。
值得一提的是，各户型上涨个数总计5个，是自2013年1月来，标杆楼盘各户型上涨个数总计，而下跌户型却是的。
21 世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，上海二手房价格滞涨，主要是在买卖双方价格拉锯、新房市场分流等诸多因素的影响下，市场有效需求不足，房 东的强势地位逐渐被撼动，被迫选择让利促成交，导致部分区域价格出现一定松动。从目前情况看，上海二季度房地产市场行情依然面临增长压力，预计房价依旧将 保持微涨或停涨状态。
土地市场依然火热
尽管松江的高端住宅项目滞销迹象已经很明显，但土地市场却依然是热点。就在4月10日，上海出让3幅经营性用地，合计出让面积12.9万平方米，出让金额38亿元。其中两幅松江宅地溢价率超过50%，申城宅地依然受到市场热捧。
黄河滔表示，由于房地产开发建设周期长，开发商往往难以进行快速调整，在上海楼市乐观预期刺激下，开发商积极增加土地储备量，这也是导致2014年开年后上海长期处于“楼冷地热”局面的原因。
但 事实上，不管是高端住宅市场，还是刚需市场，产能过剩的问题都存在。上海知名房地产人士杨子江认为，造成供应量庞大的根本原因，正是开发商普遍使用的高周 转模式。高周转让房地产业造就了和制造业一样庞大的供应量，房子的生产速度超过了需求的增长速度，由此带来了房地产领域的产能过剩问题。
而在产能过剩的背景下，很多开发商并没有改变原来的土地投资和营销定位决策方式，依然在拍脑袋作决策，风险就此产生。
上 海融创绿城投资控股有限公司总经理助理顾明说，一幅土地的决策失误，可以令公司多个项目积累的利润毁于一旦。诸如英国这样的发达国家，往往会有一套非常全 面的数据信息系统辅助开发商拿地、营销。但在国内，目前还没有这样的系统。这导致融绿很多时候一定要选择在稀缺区域开发房地产项目。
对开发商来说，面对房地产领域存在的产能过剩，除了在拿地和定位营销决策时通过深度市场调研积累有关信息和数据外，更重要的一点，就是避免产品同质化。
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