[摘要] 李斌最近可谓又喜又忧。喜的是,他刚刚升任汉宇地产闸北及普陀区域董事;忧的是,他参与销售代理的上海部分一手新盘客户房贷违约案例频发。
（据《中国证券报》）房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整，多家房企打出降价大旗，楼市拐点是否已经来临？在对“六月份统一降价”传闻进行否认后，备受瞩目的万科真实的想法是什么？政策调控会不会改变地产行业的运行轨道，又将给房地产企业带来哪些考验？万科总裁郁亮近日接受了中国证券报记者专访，阐述了对地产行业发展趋势的解读，以及万科应对市场变化的真实策略。
定价不会“一刀切”
郁亮：大家都说今年的调控是史上最严厉的，立竿见影，一个月就开始显现效果。但我认为这不是房地产市场的拐点，而是整个行业健康发展的新开端。
追溯到1998年房地产货币化改革，起初的规划较为完善，包括商品房、保障房和经适房等，后因种种原因当初很多规划没有落实，现在几乎变成了纯商品房市场，积累了一些问题。今天，我们的行业需要回到1998年货币化改革的初衷，建立更加完整的住宅体系，满足城镇居民住房需求。
这次调控不是严厉打击的开始，而是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，发展商必须主动配合这种趋势。我们认为未来住宅体系必须包括两大部分：政策性住房和商品房，政策性住房会有一个可观的比例，发展商必须主动参与这两大块的建设发展。
万科在策略上仍坚持：一、稳健经营和高速周转，始终坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”；二、寻找机会和领跑，与城市共同发展，与行业共同进步；三、回归基本商业逻辑：以客户为导向，提升专业能力和产品性价比。
中国证券报：有媒体报道称“万科六月份将统一降价”，万科随后进行了否认，请问万科真正的想法是什么？据说万科今年60%的可售房源集中在宏观环境更不确定的下半年上市，在这种背景下，如何将上市的房源销售出去？
郁亮：近期有传闻称“万科6月份将在各地统一降价”，这种说法不准确，不符合万科的管理逻辑。这一点我们也曾多次对外解释过，万科总部不搞“一刀切”，从来不会向各地公司下达统一的价格调整指令，因为各地的情况存在差异，而总部不可能比各地公司更了解当地的情况。
万科的策略并不是在4月中旬调控政策出台后才进行调整的，而是一直在贯彻2007年之后的“不当地王，不囤地，不捂盘”原则。市场随时在变动，我们力图把握的是销售速度，比较理想的速度，是新盘开盘一个月内，能卖掉60%。
万科2009年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平，但差别并不大。目前万科的可售资源存量很低，5月份新盘当月认购率在前5个月中处于中等偏上，存货水平尚未出现明显回升。万科一贯坚持“不捂盘”的基本原则，按照购房者愿意接受的价格售出房屋，相信我们与自住购房者之间能够达成共识。
销售目标在跑赢大市
中国证券报：万科今年800亿元的销售目标能完成吗？今年的开工和竣工计划会不会进行相应调整？
郁亮：万科的目标是跑赢大市，不会在年初设定一个固定的全年销售目标。一家公司全年销售额的多少，很大程度上取决于市场情况。无论是从“不捂盘”的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。
我们在2009年下半年已经对部分热点城市房价上涨过快提出预警，2010年的开工计划比较保守，已经考虑到部分城市市场调整的可能性。万科的产品结构中，大部分为90平方米以下住宅。今年5月，万科新推盘认购率高于4月，说明在合理价格下，自住需求依然强劲。因此，我们暂不考虑调整开工计划，公司将按原计划推进竣工计划。
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