[摘要] 截至目前已经发布上半年业绩预告的38家房地产业上市公司中，有20家公司业绩下降或出现亏损，占比超过一半，中小房企半年报更是凶多吉少。在销售和资金的双重压力下，中小房企将面临更为艰难的生存环境。与此同时，一些大型地产类公司正在逆市扩张，扩大市场份额。
国家统计局的数据也显示，今年前五个月，商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。市场份额正在向大型房企集中。“大型房企销售的提升，主要得益于其提前布局二、三、四线城市，且进行了适当的调价。”长江证券(10.68,-0.07,-0.65%)房地产行业首席分析师苏雪晶认为，随着这些大型房企销售的提升，将越来越多地挤占了中小房企的市场份额。销售同比大增136.4%的招商地产(18.76,-0.07,-0.37%)董秘刘宁表示，招商地产往年的销售以一线城市为主，二线城市的项目较少，而今年上半年公司增加了二线城市的销售项目，同时加大了整体的推盘量，因此取得了销售金额的同比大涨。
中国房产信息集团研究报告提供的数据显示，房地产行业已进入去库存时期。今年一季度，136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中招商、万科、金地、保利4家企业一季度的存货分别为407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算，要消化这些存量，这4家公司分别需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。据此，报告认为，目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。
房地产板块估值修复
尽管地产企业半年报业绩悲观，但由于其股价长期低迷，因此近期受保障房建设提速刺激，地产股开始随大盘反弹。多家机构认为，地产股有望迎来咸鱼翻身的机会。“调控政策不再加码，对地产板块就是利好。”业内人士认为，目前看尽管房价仍处在胶着状态，但整体调控效果已经开始显现，部分地区价格开始松动，预计下半年不会再有更严厉的政策出现。
齐鲁证券表示，当前投资增速依然维持高位与保障房投资有较大关联，虽然目前开发商普遍采用收缩战略，购地和施工放缓，新开工意愿下滑，但今年的保障房投资占去年行业总投资的近三成，因此预计今年的行业投资增速仍能维持在30%左右。报告认为，目前政策稳定，销量温和上行有利于地产股底部反弹。创业证券认为，随着调控效果逐步体现，政策忧虑减轻将有利于房地产板块的估值回归常态，整体估值有望修复至13倍左右，空间近50%，建议逐步买入地产股。
“行业将进入幅度有限但时间较长的U形调整期，而地产股票前期跌幅已过度反映了房价调整，未来将随着成交量的回升而出现估值修复，股价将振荡上行。”中金公司分析师白宏炜认为，一是成交量稳步回升。随着下半年推盘逐步增加，一、二线城市成交量将稳步小幅回升。二是目前开发商短期资金支出压力明显小于2008年中期，且还能支持两个季度左右，因此不存在开发商主动、大幅、集中推盘降价的基础，调价幅度将有限。三是投资增速依然维持较高位。肖剑认为，投资者应该关注那些具有保障房概念以及业绩持续向好的龙头公司。
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