[摘要] 从1998年终结福利房至今，中国房地产已经走过13年跌宕起伏、爆发增长的发展周期。这期间，国内GDP平均每年以10%以上速度增长，这主要依赖于以房地产为重点的投资拉动。
从行业变革分析，任何行业在走完旧时代、走向新时代的过程中，都会在转型期出现后遗症，当前的中国楼市亦然！观察中国房地产的发展路线图，这场漫长的“马拉松运动”起于1978年改革开放初期，1978年10月20日，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓楼时，曾希望能用积蓄为儿子买套房子，随同的国家建委副主任张百发回忆说：邓小平的意思是房子能否成为商品；随后的1980年，中国家房地产公司在深圳成立（深圳经济特区房地产公司）；1984年中国一批房地产元老级人物王石、任志强、楼忠福等进入房地产，房地产也被正式列为独立的行业，进入国民经济分类统计的指标行列；然后在1987年深圳举行中国场土地拍卖，房地产发展步伐加快；1993年时任国务院副总理朱镕基突然发表讲话，终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产，第二天国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》共16条整改措施，中途将一路高歌猛进的房地产推向断头台，海南楼市泡沫开始破灭。五年之后，国家为了拉动中国经济，在1998年又重新开启房地产发展的新道路，全面取消福利分房政策，房地产从此走向全面市场化的轨道。
通过回顾改革开放33年、房改13年间中国房地产所走过的路径，可以看出，中国楼市已经走过了完全计划经济和完全市场经济两个时代。而经历了1998年至2007年10年完全开放的市场化道路之后，在城市居民对住房需求日益提高的驱动下，房改13年间中国经济实现了近5倍的增长，城市面貌发生了翻天覆地的变化。但是在完全市场化的房地产金融体系支撑下和地方政府、开发商、炒房投资者、外来热钱等四股力量的反复推动过程中，也连续出现房价爆发式增长的局面，各个城市的房价均出现10年10倍的增幅，明显快于
纵览全世界房地产状态，主要有三种发展模式。种为完全市场化、自由化的美国模式，第二种为半市场、半计划的新加坡模式，第三种为以行政化为主的德国模式。从目前来看，中国楼市已经走过了德国和美国模式，这两种模式都不能有效解决居民生活与经济发展之间的平衡性矛盾。在社会矛盾加重和贫富差距拉大的客观环境下，从2007年起中国开始探索新加坡模式，并在经历2009年、2010年房价再次暴涨之后，进一步加快向这一模式转型的步伐。一方面，通过大量建设保障房解决城市中低收入家庭住宅问题；另方面，通过短时间内限购、限贷、限价的方式，遏制商品房价进一步过快上涨的势头。从近一年来中央的政策导向可以看出，长远来看，中国房地产发展模式将在充分吸取新加坡模式经验的基础之上，向半计划、半市场的方向转型。
针对中国经济将继续沿着持续、快速、稳步增长的道路前行的趋势，以及中国房地产将在未来很长时间内采用市场与计划相结合的发展模式，中国房地产企业及相关服务群体亦将发生转型。在笔者看来，在原来依靠囤地营利和宽松银行信贷已经终结的背景下，房地产将逐步从暴利时代走向利益均衡化时代。行业整体利润率下降，将必然加快企业寻求赢利模式的创新步伐。在此，结合行业趋势和特殊的中国体制，笔者为转型期的房地产发展之路提供三种方向选择。
、向制造业转型。在行业整体赢利能力下降的趋势下，要提高企业自身竞争力，对于具备工程及管理背景的企业，可以通过扩大规模、降低成本、提高效率的方式，加快向房地产下游路线的制造业转型，通过规模化、高周转、低成本，提高企业整体获利空间与能力。这种发展方向，需要以产品标准化为前提，通过速战速决和产品设计与施工建设的快速复制，提高资金周转效率，加快资金滚动，向时间要效益，用时间换金钱，房地产企业实际上就是制造企业，靠规模、成本、质量取胜，并不在于单位赢利能力有多高，而在于整体赢利能力的综合提升。采用这种模式的典型企业有碧桂园、合生、珠江等。他们通过自已“包工头”出身的企业背景和工程成本管控优势，从产品复制、材料采购、工程建造等方面纵向一体化，全过程严格控制成本和质量，从而提高企业的整体赢利空间。
第二、向服务业转型。这种方向有点像苹果手机、丰田汽车的模式，通过设计创新、品质监控、资金周转、品牌价值来赢利。采用这种方式的企业，充分减小企业硬资产包袱，通过标准化、流程化、制度化等手段，在不同的发展时期和地区，针对不同的消费群体，分门别类规划产品线然后将其在一定时间内固化、模块化，并通过品牌输出的方式将低端制造OEM给下游长期合作的施工企业，企业自身专注于产品标准化的过程控制、品牌经营和售后服务。采用这种模式比较典型的企业有万科地产、恒大地产等，近几年万科通过梳理产品线和业务外包，以标准化、工业化、流程化等方式，快速扩大市场份额，并将自身企业的重点工作放在设计创新、工业化研究、流程与质量控制、品牌服务及形象维护等服务业方面，而将工程、采购、销售及部分物管服务等劳动密集型工作大量外包给下游企业，以轻资产、重服务、强品牌、快周转的发展模式，整体提高企业的赢利能力。
第三、向金融业转型。从中国经济发展阶段分析，目前具备这种能力的企业还很少，比较典型的企业还未真正出现。这种模式需要城市经济高度发达，并以商业、商务地产占据一个城市主导地位为前提。发展到这种阶段的企业，房地产已经脱离了单纯的产品设计、施工营造、销售服务等，而是将经营重心转移到物业长期持有和经营增值上来，通过不动产经营与金融衍生品结合，将资产整体打包或分拆成不同类型的投资理财产品，将不动产证券化，让不动产随时随地流动起来，成为可以跨地域、跨行业相互交易的一种大众投资理财产品。从全世界来看，目前美国的房地产已进入这一阶段，可以说人们所说的美国房地产实质上属于金融业，房地产仅此是披在各个不同建筑形态身上的外衣。发展到这一阶段的企业，并不需要规模取胜，而是通过资本运作、财务杠杆、发行债券等金融创新来赢利。
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