[摘要] 北京住建委网站昨天最新公布的数据显示，北京可售住宅期房79255套，可售住宅现房为40087套，新建商品住宅总数逼近13万套。限购、限贷、限价可谓是2011年房地产市场严厉调控的关键词，而在一系列调控措施的作用下，全国各地楼市成交量锐减，房价普遍出现滞涨和下跌，楼市调控成效十分显著。
三方夹击推高房企“消失潮”
在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，大型房企自然收缩战线，中小房企要么卖项目死撑，要么退出游戏，另谋他路。根据2008年情况，预计今年被踢出局的开发商超过6000多家，给部分大型房企提供难得的“美餐”。
部分开发商清盘出局或许会给一些购房者奉上一些“廉价品”，但最为受益的应该还是那些行业大鳄们，每次危机或许都能给他们带来丰盛的“美餐”。预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权。而具有充裕现金及管理优势的龙头公司的并购机会将大幅上升。
房产上下游行业同萎靡
如果以一条楼市链条来形容，上面依次排列的，应该是房屋中介、建材、装潢，然后是家电和家具，算一算可能有几十个大小行业。而记者调查发现，春节过后，随着商品房交易市场的量价齐跌，这些上下游的行业也开始出现了不同程度的萎靡。
郑州市绿苑房屋中介公司位于市区新商圈，附近坐落着多个新建商品房小区。业务员小郭告诉记者，这一“黄金区位”也没能他们的生意有所起色，从去年下半年开始，随着限购令不断加码，周围七家中介公司陆续关掉了四家，剩下的也是勉强维持。
郑州市房管局信息中心的数据显示，从去年10月起，郑州已经有数十家中介歇业，占了中介公司总数的两成左右。而在郑州市的建材市场之一—凤凰城家居建材商场，这里的行情和早春的气温一样冷，看不到几个逛商场的人，连导购车都在下午两点提前下了班。在一家中低端价格的瓷砖店里，导购小姐坦言前来购买的顾客不多。
房地产市场调控也必然会向产业链的下游传导，但是我们看到，由于前期的快速发展是建立在房价过高的基础上，因此发展是不健康的，国家政策必然会进行调控。其目的只有一个，遏制房价过快上涨。但是开发商仍然采取各种方式消极应对，其中就包括收缩阵线，减少开工量等手段。这些都会影响下游产业的发展。
首套房贷利率放松非调控转向
限购、限贷、限价可谓是2011年房地产市场严厉调控的关键词，而在一系列调控措施的作用下，各地楼市成交量锐减，房价普遍出现滞涨和下跌，楼市调控成效十分显著。
进入2012年，多地首套房信贷利率却悄然发生变化，北京、广东、上海等地原先上浮5%-10%的首套房贷利率开始回归基准点，部分商业银行和外资银行甚至再次推出了首套房贷“打折”的优惠政策。
房贷利率的下调，确实为购房者带来了实惠。以房贷100万元，贷款期限20年为例，如果利率从基准利率上浮10%回归到基准利率后，首套房贷百万元贷款20年，月供将从8213元下降到7783元；20年的总利息则从97.1万元下降到86.8万元，总利息减少10.3万元。
在本月初召开的人民银行金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平明确表示，要继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。
央行的此番表态以及各地首套房贷的放宽不由引发了人们对楼市调控政策是否发生转向的猜测。对此，中国房地产学会副会长陈国强在接受本报记者采访时表示，首套房贷利率的回归，不仅不能视为政策放松的信号，相反却是调控回归其出发点的有益变化。
陈国强认为，去年严格的房地产信贷政策有效地限制了投资、投机性的需求，但也不可避免地误伤了许多自住性的购房需求。而现在首套房贷出现了松动，体现了差别化信贷的特点，更加符合调控的精神和方向。目前首套房贷出现微调是因为每年的年初通常都是信贷集中释放的时候，房地产贷款无疑也会感受到这种变化，而这种微调具有一定季节性。
事实上，虽然首套房贷利率出现了微调，但房地产调控中对于二套住房信贷的限制政策并没有出现松动。目前各地银行在二套房贷款利率方面，普遍执行上浮10%的政策，少部分银行甚至需要上浮15%或20%。首套房和二套房实行差别化的房贷政策，使得房地产调控并未有全面松动的迹象。
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