[摘要] 随着信贷收紧，销售冰封等楼市困境越来越难打破，在融资上“先天不足”的小房企又一次首当其冲，最难熬过这漫长的“寒冬”，甚至已有小型地方房企接连“倒下”。
房企倒闭潮愈演愈烈
今年以来，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，已有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。
其中最引人关注的是宁波兴润置业“崩盘”风波。兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂，导致高达35亿元的债务违约。根据宁波奉化市金融办提供的数据，兴润置业总计35亿元债务中，涉及19家银行债务总额逾24亿元。
距离兴润置业破产还不足一个月，有媒体报道称，浙江又有一家房企倒下，海宁市立德房地产开发有限公司已经破产，由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭。
“中小房企现在基本都靠借高利贷维持，有些本土的小房企甚至转行做金融放高利贷，我们老家邵东县已经跑路和坐牢的有六七个老板，我估计下半年还会有跑路的。”湖南一位不愿具名的开发商告诉记者。
中国房地产学会副会长陈国强表示，从2013年底开始，楼市进入下行通道，市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，开发商对资金的需求几乎已经到了饥不择食的程度。“尤其是一些中小房企资金链承压，导致正在开发的项目发生烂尾的情况逐渐增多。”
在这样的市场环境下，房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式，已变身为房企的“救命稻草”。
“目前楼市成交的低迷并不是受调控政策的影响，而是因为市场调整，信托公司现在对房地产项目的投资都十分慎重。”中融信托业务经理曾先生对记者表示，“不是一线城市的项目我们都已经不做了。”
中国信托行业网站用益信托网的数据显示，今年一季度，中国房地产集合信托成立规模下跌至507亿元，环比去年第四季度的997亿元下降幅度高达49%。
“据我们了解，现在有一些企业用的就是拆东墙补西墙的办法，通过借钱来还钱，而且这样的情况并不在少数。”曾先生说。
除了信托之外，房地产基金和民间“高利贷”等企业短期付息债也在考验着开发商的偿付能力。
业内人士表示，目前房企的资产负债已处历史高位，因资金杠杆使用过度而积聚的风险正在不断加大，依靠财务杠杆来撬动资本只是权宜之计，从目前来看，去杠杆化将是大势所趋。
“目前看来，2014年房企的融资渠道仍然非常窄，银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金，但对于中小房企而言，除了借高利贷，就只能卖项目、卖股权。”严跃进表示。
据统计，今年以来，北京产权交易所房地产挂牌项目达103宗，市值超过百亿元。北交所负责人单小山告诉记者，目前在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的无奈选择。
融资难销量跌压垮小房企
“在银行信贷紧缩的市场背景下，中小企业可能面临更多的债务违约的市场风险。”同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示。
国际评级机构惠誉企业评级董事王颖认为，中国房地产行业在金融机构非标业务整体收紧的状态下，影响的将是中小型地产商。其分析称，因大型地产商的融资渠道较多，非标渠道融资占比不会超过三分之一，影响相对较小。
此前，评级机构标准普尔及惠誉均指出，小型开发商可能出现的债务违约情况，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速市场分化。
在销售方面，中小型房企同样遭遇回款不畅。从上市房企一季度数据可以看到，多个中小型开发商一季度的销量大幅下滑，其中花样年、建业、恒盛地产、深圳控股、合生创展的一季度销售同比“斩半”。
“大者愈大、强者恒强，中小型房企将愈发艰难。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一季度万科、恒大、碧桂园销售依然上涨，但多数房企业销量明显下调，特别是立足三四线城市的很多企业，下调幅度惊人。
在销售乏力的情况下，多个三四线城市的楼市已经出现打折让利。而在打折走量之时，大型开发商显然更有“本钱”承担降价风险。
张宏伟表示，前期拿地过于激进、影响销售资金回笼的企业将面临资金链断裂的风险，而中小型房企普遍贷款受限，融资成本较高，大大加大了倒闭的可能。
记者发现，在此轮“倒闭潮”中，绝大部分房企都位于长三角地区，而珠三角地区显得颇为平静。“长三角一带融资比较激进，多以民间融资为主，开发也不是很规范，而珠三角一向相对稳健，本来风险就小于长三角地区。”广东中原地产项目部总经理黄韬对记者表示。其透露，珠三角的三四线城市近年来涨幅不大，销售量也一直较为平稳，近期虽然销量下降，但是并未出现大幅的价格调整。虽然有一些小的项目或者小型房企出现短暂的资金紧张，但是还未见到“伤筋动骨”的案例，近期珠三角“接棒”长三角出现开发商倒闭现象的可能性不大。
黄韬分析称，面临楼市“冰封”期，开发商可能出现三个阶段，首先是小范围的促销，比如垫首付、送装修等；第二阶段是降价；第三阶段是项目转让。“现在珠三角楼市依然处在个阶段，尚未真正大幅降价。短暂来看市场有波动，但资金面不至于出现明显的紧张。”
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