[摘要] 近期频频爆出“土地零溢价”的新闻让业内猛然发现：在寸土寸金的上海，土地市场最好的时光已不复存在！回忆去年“一日三地王”的盛况还历历在目，7月至今63%新地底价成交或溢价率低于1%。对此，有业内人士分析：“开发商们的低价抄底心态及资金链的日趋紧张等问题都使得目前土地市场难复去年的活跃。”
专家分析
大多认为政策显效
“强势新政及政策预期是土地总体溢价率下降的直接作用力。”富阳控股有限公司执行董事张秀华一针见血的表示。相比张秀华的直接，中指研究院华东分院研究总监杜丙国的分析更为透彻：，政策调控不确定性直接导致开发商对于投资拿地更趋谨慎。第二，受上海供地计划的影响，下半年普遍预期住宅用地市场供应力度会加大，开发商并不急于出出手抢地。第三，土地市场交易规则的转变也在一定程度上促使开发商在投资土地上产生博弈的想法，抢地行为受到一定限制，也促进了土地交易溢价水平的下降。
不过业内人士表示，现在很多地方都出现了一些底价成交的土地，其中上海较为严重，但这也不足以说明新政显效，毕竟一些底价成交的土地比较偏僻，当然也不排除开发商预期降低的影响。而分析师薛建雄则爆料：市区有几块溢价低是内部原因，就是给原先高价拿地的开发商作补贴，其实是变象降价。
另一个有意思的观点是，上海美联物业副总经理丁伟并不承认当前地价已经处于偏低状态。他举例到：“北苏州路190号商服地块虽然是底价成交，但楼板价已经高达31691元/平方米。加上本身出让方定价高在8月已成交的一些地块也有体现。因此虽然6月至今土地市场多块土地底价成交，但因其起拍价格已较过去有一定程度的‘隐性溢价’。在此情况下依旧有多块土地吸引了大量开发商竞相关注。所以目前还只能说土地市场成交较2009年高溢价频现时有差距，但其实尚未到达真正所谓的低谷。”
尽管上述观点不一，但多数人士都承认是调控消退了拿地热情。
未来预判
抄底或将继续
“今年我们怀揣了60多亿现金在上海找地，现在才用掉不到一半。下半年继续。”8月29日，在庆祝SOHO中国进入上海一周年之际，董事长潘石屹又开始放出豪言。在成功抄底虹桥枢纽地之后，SOHO中国在上海的发展并不止步。事实上，等待下半年出手的并非潘石屹一个人。某网站近期调查显示： 56%的被调查房企预期在金九银十期间增加土地储备。48%的开发商认为地价还会下跌10%-20%。
而开发商的拿地豪情也是有条件可依的。根据中指研究院的数据显示：截止8月25日，上海总计推出住宅用地530万公顷，完成全年供地计划的48.2%，预计本年度下半年将推出500多万公顷的土地。
不过延续近期的低溢价率以及年关将至开发商的资金压力，业内人士普遍认为：房企不会轻易高价竞标，不少房企甚至开始调整发展战略减少拿地。
“从当前土地成交情况看，成交量下滑、溢价水平持续走低，而新房市场成交依旧没有根本回转，加上三、四季度央行加息时间窗口将至依旧是开发商心头大患，预计9月份以后土地市场总体上仍将有可能延续疲弱态势。”杜丙国的一番言论代表了大多数人的观点。
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